理解分区法的实用指南

为什么分区很重要?分区法决定了可以建造什么样的建筑,现有的建筑是否可以被重新利用,甚至决定了现有的建筑是否可以被新的建筑取代。当然,即使这些不是你目前正在考虑的改变,你可能有一个邻居正试图做出这些改变,而损害了你自己的财产。

理解分区是很重要的,因为它在很大程度上决定了你是否能得到你想要的改变,也决定了你是否能阻止或修改你不想要的改变。在这篇文章中,我们将一步一步地给你一个分区如何工作的实用指南。

一、分区的目的

首先,让我们从大局开始。什么是分区,它的目的是什么?分区是将土地划分为不同用途区域的立法过程。分区法是规范土地和建筑使用的法律。

如果你曾经接触过一个城市,那么你可能听说过“为了公众的健康、安全和一般福利”这句话的一些变体。它意味着每一个治理行为都应该(理想地)以人民的最佳利益为出发点。因此,制定分区法的目的很简单,就是保护与土地使用有关的人民的健康、安全和一般福利。

为了实现这一目的,分区法对可能不符合人民最大利益的土地使用的影响进行了管制,一般包括以下内容:

  • 通过区分不相容的土地用途和尽量减少它们对彼此的潜在负面影响来保护财产的价值和享受
  • 根据物业的位置和周围用途,给予物业最适当的土地用途,以保护物业的价值和享受
  • 为城市的有序发展作出规定,包括为符合市民最大利益的土地使用作出规定
  • 提供足够的公共基础设施,例如道路、水和下水道

城市需要工业用地来促进经济增长,但城市也需要供人们居住的独栋住宅区。但如果工业用户和居民用户同时使用,他们会高兴吗?不太可能。邻居什么时候用的开心?当他们是兼容的。这种整体的兼容性是分区的任务;一种政府强加的“爱邻居如爱自己”。

为了实现这种用途的兼容性,分区为社区提供了一个路线图和一套驾驶规则。它考虑了城市将如何发展。然后将城市划分为不同的区域,限制每个区域的使用范围。然后它制定了法律来规范:

  • 如何使用每个区域(如商业、住宅、农业),
  • 在每个区域内可以建造什么类型的建筑和其他结构(例如,大小,楼层数,配置)
  • 这些结构可以位于哪里(例如,挫折,绿地),和
  • 土地所有者必须采取什么措施来进一步与邻近的用途兼容(例如,缓冲区,洪水控制)。

然后,因为法律承认生活不是黑白的,分区法为不可避免的变化提供了灵活性(谁知道州里会修建那座立交桥,让西侧成为理想的零售场所,而不是采石场?),也为不可避免的特殊情况提供了灵活性。

让我们仔细看看分区是如何运作的。

2第一步:全面计划

你怎么从波士顿到洛杉矶?你会朝着任何方向开车并希望到达目的地吗?当然,这可能会起作用,而且肯定会有一百万只猴子敲打一百万台打字机,最终复制出莎士比亚的全部作品。但如果你有路线图,你找到洛杉矶的机会会更大。一个全面的计划(或“总体规划”)是一个城市为达到其期望的社会、经济和物质发展而制定的路线图。当然,因为一个城市的发展需要比美国公路旅行更长的时间,全面的计划看起来是长期的。大概5到20年的时间。

为了制定这样的规划,一个城市要考虑它在土地使用方面想要什么(包括支持这些使用的公共基础设施),以及它将如何实现它。例如,如果一个城市认为成为高科技产业中心最符合其人口的利益,它就会在其边界内为这些产业划定区域。

该规划还作为制定法规的指南,规定哪些用途是允许的,哪些结构是允许的,它们的设计,以及这些用途和结构可以放置在哪里(包括在一个地区内和与其他地区相关的地方)。该计划本身并不具有法律约束力,但它是分区条例等具有法律约束力的文书的基础。

II.A。制定全面的计划

规划是通过规划专业人员、公众、城市工作人员、城市规划委员会和城市管理机构(有时甚至是邻近社区)的共同努力来制定的。

这个过程不是普遍的,但创造通常是从征求市民和有关各方关于城市应该如何发展的意见开始的。如果有开发商已经或想要参与到城市的发展中,给他们一个位置是有意义的。然后,城市工作人员可以使用这些输入,自行或与规划顾问合作,收集一份计划草案。该草案被提交给城市规划委员会,由委员会审查并提供工作人员的建议。如果委员会认为该计划令人满意,它将被提交给市议会,并提交一份建议以获得批准(如果该计划不理想,委员会可以将其交还给工作人员以进行修改)。

理事会是最终的决策者。由于该计划应该是公众的愿景和愿望,并服务于公众的普遍福利(而不是少数委员或议员的愿望),委员会可能会在批准、修改批准或否决该计划之前寻求进一步的公众证词。

II.B。全面计划包括什么?

图片和文字,地图和文字。街道,下水道和其他基础设施的位置。不同土地用途的去向。这些用途和支持它们的结构有什么限制?同样,该计划的建议并不是指导这座城市发展壮大,而是通往洛杉矶的路线图....5到20年。

你可能想知道为什么你要关心这个计划?好吧,如果你是一个地主,你可能会开发你的财产,或者把它卖给另一个人来这样做,你可能想让你的声音在制定计划时被听到。或者,如果你是居住在未开发土地(或适合重新开发的土地)附近的居民,或者相信城市应该以某种方式发展,吸引某种用途(还记得成为高科技产业中心的想法吗?),你会再次想要发出你的声音。

如果计划已经存在呢?那你最好确定你知道你拥有的财产,你旁边的财产,以及整个城市的财产。这个计划可能会对你的土地的价值以及你居住(或可能居住)的社区类型、建筑或经营企业起到很大的作用。

看看这里的城市Overland Park,堪萨斯州的综合计划,看看它是什么样子的

通常,一个城市会在其官方网站上保留一份规划。如果在那里找不到,给市政厅打个电话(可能还要转几次车让你去规划部门)就会发现这个计划。

3第二步:分区条例

你有去洛杉矶的路线图,现在怎么办?你知道哪些道路有最高的速度限制,或最直接的路线,或哪些允许你的车辆类型?在分区方面,城市的分区条例规定了综合规划的详细说明。该条例是当地(如县、市、乡等)的一套法规,管理当地政府边界内的土地使用和结构。

III.A。制定分区条例

该条例是如何制定的?见上图。认真对待。条例的制定与综合规划的制定和批准类似:工作人员和规划顾问(通常是律师)制定条例草案;举行公开听证会(或多次听证会),听取公众意见;工作人员和顾问对草案进行了修改;最后,一份条例草案送交规划委员会审议;更多的公共输入;委员会向理事会提出建议;更多的公共输入; approval, approval with modifications, or send it back to the commission. Rinse and repeat.

与该计划不同的是,由于该条例是一项具有法律约束力的文书,并规定了如何以及在哪里使用土地的规则,它的制定必须清除某些法律障碍。主要障碍之一是确保该条例符合法律。

你为什么要关心这个?除非你所在的城市要为法令的挑战辩护,否则你不应该,或者至少不会,直到你认为你受到了不公平的对待。以下是一些需要考虑的法律:

  • 联邦和州普通法(法院判决;看看欧几里得村,俄亥俄州诉安布勒房地产公司。272 U.S. 365(1926年)和宾州中央运输公司诉纽约市案, 438 U.S. 104(1978),如果你想给你的朋友留下深刻印象,并了解两个分区标志性案例背后的故事)
  • 州和联邦法规,法规和规章
  • 2000年《宗教土地使用和机构化人员法》(“RLUIPA”保护个人、礼拜场所和其他宗教机构不受分区歧视)
  • 《联邦公平住房法案》(1968年民权法案第八条)
  • 《通信法案》第332(c)(7)条和1455(a)条(对州和地方土地使用当局对某些无线设施作出分区决定施加了限制),以及
  • 1973年濒危物种法案(ESA;16 U.S.C.§1531节。

应该指出的是,这项法令和所有的法律一样,并不是一成不变的。它可以被修改,通常是创建过程的镜像。

在修订领域可能会出现一个有趣的问题,即:(1)一个城市想要对条例做出改变,(2)尚未确定该改变应该是什么,但(3)希望暂时停止开发,尽管在现行条例下是合法的,但在可能的变化下将被禁止,直到(4)该城市有时间进行合理的分析和规划决策。这样的临时停止被称为暂停.虽然禁令是合法的,但它必须是合理的,因为土地所有人在开发他们的财产时将会被延迟(或者如果最终的变更禁止了他们想要的用途,他们将无法进行开发)。

法院将考虑暂停土地使用权是否促进了政府的合法利益,是否出于善意,是否剥夺了土地所有人的合理使用权太长时间。如果它不符合这些标准,它可能被定性为监管拿走(我们会稍微讨论一下收入)。再说一次,如果你想让你的朋友对你的地标性分区案件的知识印象深刻,暂停裁决的超级碗是塔霍-塞拉保护委员会诉塔霍地区规划局案, 535 U.S. 302(2002)。

III.B。分区条例里有什么?

分区条例一般涵盖三个地区:(1)分区条例部分界定不同用途地区(如。、商业区、住宅区)及对这些用途的规管;(2)绩效标准章节定义了适用于所有地区的统一法规(如。、停车、噪音、围栏及标志标准);及(3)一条行政条文,概述根据该条例提出的请求的程序(如。,需要通知有条件使用许可证(“CUP”),一个人必须批准拒绝重新分区的天数)。

点击这里查看分区法令的例子(密苏里州的堪萨斯城)

和全面规划一样,城市的分区条例经常在城市的官方网站上找到(提示:点击,直到你找到城市代码或规划部门的页面)。如果没有,给市政厅打个电话就能找到正确的方向。

III.B.1。分区规划分区组

III.B.1(我)。地区类型及用途

如果能够实现为公众的健康、安全和福利服务的土地使用兼容目标,第一步就是确定土地用途。广泛的使用类别有商业、住宅、工业和农业。当然,就像不是所有的冰淇淋都有相同的口味一样,所有的商业用途也不尽相同,所有的工业用途也不尽相同等等。因此,城市根据需要将这些大类划分为许多子类和区。例如,住宅类别可分为R-1(面积小于1英亩的独户住宅)、R-2(面积小于0.5英亩的独户住宅)、R-M1(密度为50个单位/英亩的多户住宅)、R-M2(密度为100个单位/英亩的多户住宅)、无限

条例可为特殊情况包括其他类型的地区,如浮动地区、混合用途地区或规划用途地区(“pud”)。浮动选区这些地区是否被法令允许,但还没有被列入分区地图。它们通常被用于独特的土地用途(如。主要的娱乐中心,密集的工业用途),但尚未确定具体的地点,或在需要时提供特殊保护的地区,如历史区或洪泛区。从本质上讲,区域会悬浮于社区之上,直到满足其标准的使用出现并确定站点。在这一点上,区域浮在地球上。

多功能区允许组合更广泛的使用类别(如。(商业和住宅),通常用于市中心地区。

一个(计划使用区)是一种混合使用的开发类型(通常是住宅、零售和办公),具有一个连贯的设计计划。为了鼓励这种发展的可行性,城市可以放弃或修改规定,否则将要求个人使用。这样做是为了在开发设计中提供灵活性。

历史街区是为了保护具有历史、建筑或文化意义的建筑。这些地区的规例限制建筑物的拆卸或改建,如果建议兴建新建筑,则须符合某些规定(如。,内置在同一类型的架构中)。

一旦确定了地区类别,该条例就会列出每个地区允许的用途。典型的使用类型包括:

  • 允许使用:对这些明确列出的用途发放许可证是一种权利。
  • 有条件的使用:杯子的发放由一个城市永久决定,只要满足附带条件。除非在特定条件下使用,否则会对性能产生负面影响,因此需要杯。
  • 配件使用这些用途除了土地的主要用途之外,还包括习惯的、适当的、次要的、附带的和服务于主要用途。例如,住宅区的典型附属结构包括车库、甲板、游泳池和储物棚。

一个快速的旁白:吞并.城市可以通过兼并邻近未合并的土地来扩大它们的疆界。该条例可能包括规定将附属财产纳入城市范围时如何分区的规定。

另外一点:合法的不符合约定的使用(“LNCU”).不符合规范的使用是指任何不符合分区条例的使用、结构或建筑。当使用最初是符合规定的,但规则改变为不符合规定的时候,使用就变成了LNCU。顾名思义,这些使用是合法的,可能会继续,但根据条例,它们将面临某些限制。常见的限制:

  • 使用必须在一段时间内(“摊销期”)合规。
  • 不能扩大使用范围
  • 如果更换了LNCU,可能无法恢复到之前的使用状态
  • 财产损坏超过一定程度的,不能修复的

III.B.1 (ii)。规定的区域

一旦你知道你的使用是允许的,为了决定你可以建造什么,你必须检查规章制度,即。条例的细节。细节决定成败。

一般来说,虽然一个城市有权管制使用,但如果这种管制有效地剥夺了土地所有人对其财产的所有经济上合理的使用或价值,它可被认为是一个监管采取.不动产领域的征用是指为了公共用途或利益而行使征用权以取得私有财产所有权的行为。虽然政府有这个权利,但如果他们使用它,他们必须赔偿土地所有者的土地损失。

在监管征用的情况下,政府并没有取得该财产的所有权,但由于其规定使该土地基本上毫无价值,该规定被视为一种征用。是时候拿出支票了。

也就是说,法规通常规定了一个地块内结构的大小、密度和位置,以及停车和绿地的要求。大小可以与足迹、高度、楼层数、.密度是指每英亩允许开发的数量,以每英亩(住宅)住宅单元数量或容积率(商业)计算。位置部分取决于挫折、建筑和地产线之间的距离。

分区条例可能会通过“美学”规定来规范财产的外观。通过只允许符合或补充该地区现有结构的使用、设计和结构,这些都被用来保持区域内的美学特征。例如停车场的限制,后退,结构的颜色和建筑,以及景观类型,屋顶和建筑材料。

该条例还可以实施法规来保护自然资源,如:(1)禁止在洪泛区内建造建筑,或要求在洪泛区被消除时进行修复;(2)减轻海岸线开发的影响,例如,要求海岸线后退更大。

此外,一些条例将高度规范城市希望尽量减少的用途,如销售酒精、成人用途和经营发薪日贷款业务。这些规定经常规定这些用途必须与学校或教堂保持一定的最小距离,但也出现了其他条件。由于涉及言论自由的宪法问题,对成人使用的分区管制尤其复杂。

最后,如下所述,该条例将允许在适当的情况下对这些条例中的一些“差异”。

III.B.2。行政管理部分

本节描述了根据该条例采取的行动如何被审查、批准、拒绝和上诉。它通常细节:

  • 谁负责每项行动(如。、城市工作人员、规划委员会、市议会或分区调整委员会(“BZA”;有时也被称为分区上诉委员会
  • 申请必须采用什么形式
  • 涉及哪些步骤(如。、公开通知、听证会、收养等)和
  • 每一步的截止日期

由于这些条款在不同司法管辖区有所不同,这里只需要注意两个最重要的程序方向:(1)遵循条例的程序,以及(2)及时执行。城市和法院一般严格解释这些规定。如果该条例规定,拒绝申请必须在市议会决定后30天内提出,而你在31日提出申请你可以做一些更聪明的事情。

III.C。根据条例,当局会考虑采取什么行动?

分区条例通常会管理重新分区、有条件使用许可和差异的申请。

III.C.1。重新规划

为了改变一个财产的分区,必须申请重新分区。由于该法案是对该条例的地区地图的修订,因此重新划分区域的程序与修订该条例的程序相同。重新分区的申请不仅要看是否符合条例,在某些情况下也要看是否符合综合规划。

有一种情况不符合这种考虑,那就是“点分区”。现货分区当一个地块为了土地所有者的唯一利益而与其周围的用途划分不同时发生。虽然财产可以合法地与其周围用途划分不同,但这种不同的用途通常是允许的,因为它们服务于公共利益或对其他财产有用的目的。例如,合理的规划政策将允许学校位于居民区的中心。而在同一街区开一家成人书店则不然。

III.C.2。有条件的使用

如上文所述,每个地区的有条件用途均列于条例内,是需要“特别留意”的用途。它们可能不是一个地区的主要预期用途,可能有一些负面属性,但如果它们符合某些条件,它们可能是有益的。一个常见的例子是允许在居民区开设便利店或加油站。如果使用的消极方面可以通过条件尽量减少,使用将是有价值的地区。如许可证申请所要求的用途是条例所订明的有条件用途之一,而有关条件如获接纳,则必须理所当然地发出许可证。

III.C.3。方差

如果严格遵守分区条例会给土地所有人带来实际困难或不必要的困难,市政府可酌情批准差异,以解除当事人的严格遵守。方差通常只用于物理规则的例外情况(如。(挫折要求),而不是使用,但一些司法管辖区允许与允许使用的差异。

四、分区决策由谁制定?

你已经上路了,手里拿着路线图,一份装订好的所有细节,这些细节会影响你去洛杉矶的进程,然后你看到前方的收费站。还有后面警车闪烁的蓝色警灯。拖车司机拉着一辆在旅途中迷路的车。所有这些人的帮助和认可将决定你的动力是否成功。在分区方面,这些看门人是城市的分区工作人员、规划委员会、分区调整委员会(BZA)和市议会。

IV.A。城市的员工

对于经常在公共机构工作的人来说,有句老话是这样说的:民选官员每隔几年就会更换一次,但工作人员永远在那里。因此,如果你和员工合作得很好,他们可以使过程变得更容易,并且(如果你的要求是合理的)成为一个又一个项目的非正式倡导者。

员工是第一个接触分区要求的人。他们审查申请,并与申请人合作,以确保其符合分区条例。然后,他们会对申请提出建议,并根据请求向规划委员会、市议会或BZA提出建议。虽然工作人员无权批准或拒绝申请,但其他机构往往重视他们的专业知识和指导,并可能听取他们的意见。

IV.B。计划委员会

许多城市都有一个规划委员会,由市议会任命的居民组成(专员可以,但不要求必须具有对土地使用决策有价值的房地产、法律、工程或其他背景),他们以顾问的身份向市议会提供咨询。根据当地和州的法律,规划委员会通常是第一个考虑杯子、重新规划、pud,以及综合规划和分区条例的创建和修改的机构。

一些规划委员会将考虑差异的申请,尽管这一责任也可能落在BZA身上。该委员会举行公开听证会,收集证据,创建程序记录,然后向市议会提出批准、修改批准或拒绝申请的建议。

IV.C。管理机构

市议会是所有分区申请的最终决策者,但在某些司法管辖区,它可能会将其权力委托给另一个机构(如。计划委员会)。然而,市政委员会不能授权其重新规划的决定,因为它们通常被认为是一种立法行为,只有管理机构有立法权力。在那些将重新规划定性为行政性而非立法性的司法管辖区,理事会可以将决策权委托给非立法性机构。

IV.D。分区调整委员会(或上诉委员会)

一些司法管辖区设立了区域划分区(BZA),以(1)审理变更申请并采取行动,以及(2)审理以市议会在实施条例中涉嫌违规为上诉依据而拒绝重新划分的上诉。在某些情况下,BZA会像计划委员会一样,只向理事会提出建议。根据分区条例的不同,BZA的决定可以直接向法院或市政局提出上诉。

诉的结论

现在你了解了zoning的基本目的,它的指导性文件的创建,它的zoning条例,zoning申请如何被提出和上诉,以及谁做出这些决定。你有去洛杉矶的路线图,甚至可能有GPS…

你的收获是什么?好吧,你可以自己决定,但考虑到你刚刚读到的司法管辖区之间的复杂性和差异,你可能会想让一个已经旅行过很多次的乘客一起旅行。我想说的是,因为这篇文章仅供参考,不提供法律建议,如果你有任何特定的分区问题,请咨询有执照的律师。

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