了解商业地产置换准备金万博manbex手机登录

替代储备的话题常常令人困惑万博manbex手机登录商业地产专业人士.应该拨出多少作为替代准备金?替换准备金是否应计入营业净收入?置换准备金如何影响限额率和价值?在本文中,我们将更深入地研究替换准备金,消除混淆,并解决一些常见的误解。

什么是替代储备?

首先,什么是替代储备?更换储备预留的资金是否用于定期更换比建筑物本身磨损更快的建筑物部件,因此必须在建筑物的经济寿命(短寿命项目)期间更换。

这些组件通常包括更换屋顶、供暖、通风和空调(HVAC)系统、停车场重新铺设等。注意,更换储备不包括轻微的修理和维护,如损坏的门把手或灯泡。这些小费用被认为是例行的营业费用,而不是不定期的资本支出。

应该拨出多少作为替代准备金?一如既往,这要视情况而定。一般来说,商业物业在收购前会由总承包商进行检查。这将使您很好地了解在预定的持有量期间需要替换什么,并允许您反向计算出适当的替换储备金额。此外,许多贷款人还会要求预留一笔替代准备金,通常以代管方式,以支付贷款期间的主要资本支出。

替代准备金是否应包括在NOI中?

传统观点认为不应该,替代储备不应该包括在内过程的计算.这是许多商业房地产教科书,甚至是备受推崇的CCIM课程所教授万博manbex手机登录的内容。然而,仅仅因为某事流行并不意味着它就是正确的。一如既往,从NOI中纳入或排除替代准备金的决定很大程度上取决于上下文。

要记住的一件事是,许多卖方和上市经纪人会有意地从他们的形式发票以提高NOI,从而改善估值.另一方面,买家在制定形式合同时通常要保守得多。在进行任何谈判之前,认识到这种紧张关系是有帮助的。此外,贷款机构在计算NOI时,几乎总是会包括一个替换准备金数字最高贷款额度.从他们的角度来看,这是有道理的,因为出借人希望将风险降到最低,并确保房产的现金流足以偿还贷款。为置换保留足够的准备金会让贷款人更放心,因为房产可以在不依赖任何资本注入或担保人支持的情况下支持贷款。

在理解如何计算以市场为基础的工资上限时,环境变得尤为重要。你要确保你在比较苹果和苹果。例如,通常情况下,估价师会根据相关子市场的可比房产,使用市场驱动的上限利率对房产进行估值。然而,如果你应用于稳定的NOI的市场驱动的上限率来自于已经扣除准备金的资产,那么显然,将这个上限率应用于NOI是没有意义的没有储备包括在内。让我们用一个简单的例子来说明它们的区别:

替代储量包括在NOI中

如上面的简单形式所示,在计算NOI时包括了替代准备金。因此,计算的净营业收入为$750,000,根据8%的最高税率计算的最终估值为$9,375,000。现在,让我们看看当我们从NOI中排除替代准备金时会发生什么:

NOI没有替代储量
如您所见,最终估值为10,000,000美元,这是625,000美元的改进。这当然是一个不容忽视的重大价值差异。在处理卖方提供的形式表格时,请记住这一点。此外,在审查第三方评估时,这通常是一个值得仔细研究的好项目。

最终,将NOI资本化而不包括任何维持市场租金所需的持续支出的做法是不明智的。这些持续的资本支出可能包括更换的准备金,甚至是租户改善和租赁佣金,以保持物业占用。老练的投资者当然会理解这一点,并且在确定价值时肯定会考虑到这一点。正如沃伦·巴菲特的一句名言:

管理层认为牙仙会支付资本支出吗?时自助餐

虽然沃伦·巴菲特指的是误用息税折旧摊销前利润(EBITDA),但同样的概念肯定也适用于NOI和商业地产。万博manbex手机登录为什么你在确定价值时,不考虑保持物业占用和其他竞争力所需的所有支出呢?

结论

置换准备金是任何商业地产形式表中的一项重要项目。万博manbex手机登录资本支出是维持一个有竞争力和被充分占用的物业所必需的。然而,许多人忽略了替代项目的准备金,经常将其完全排除在NOI的计算之外。如上所示,这可能会对物业的估值产生重大影响,因此不应忽视。在NOI中是否包含替代储备很大程度上取决于上下文,但无论哪种情况,您的选择都应该基于合理的推理。

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