移位份额分析是如何工作的

在房地产市场分析中传达的信息应该提供充分了解位置和市场动态所必需的数据。其中一个组成部分是对一个地点的经济和工业核心的分析。一个地区的第一产业决定了特定类型房地产的供求状况,也决定了该地区的经济增长前景。因此,房地产市场分析通常包括推动该地区人口和收入的主要行业的经济增长潜力的一些模型。经济增长的常用模型之一是转移-份额分析。在本文中,我们将深入讨论位移-份额分析,并逐步介绍一个示例。

什么是变动份额分析?

转移份额是区域分析的一个标准模型,它试图确定一个地区的增长有多少可以归因于国家经济增长趋势,有多少可以归因于独特的区域增长因素。转移-份额分析的目标是将国家层面的经济成分与区域工业和经济效应分离开来。从本质上讲,转移-份额分析解释了为什么区域经济状况可能不同于国家层面的趋势。

移位份额模型假设特定社区在特定时期内的就业增长可以用三件事来解释:

  • 全国同期增长
  • 社区的行业组合
  • 就业机会流入或流出社区

这由位移份额公式总结:

实际增长=全国增长+产业结构+区域转移

让我们更深入地讨论每个组件。

移位共享组件

为了理解和预测未来的增长模式,变动份额分析研究了最近的区域经济趋势与一段时间内国家层面的趋势之间的关系。因此,变动份额分析涉及一种基于特定行业或职业成分的更广泛经济趋势的区域敏感性分析。轮班份额分析可以考虑基于生产成本或个人就业创造的百分比变化的增长效应。以下是移位份额分析中的具体组件。

国家增长效应

国家增长效应解释了一个地区的经济增长在多大程度上可以归因于国家经济的总体增长率。在所有条件相同的情况下,如果国民经济以3%的速度增长,通常应该在全国范围内分配。平均而言,一个地区的经济增长率也有望达到3%左右。

产业组合效应

产业组合效应代表了一个地区的增长中可以归因于该行业全国水平增长的部分。根据该地区最大产业的潜在增长率,产业结构有助于区分高增长地区和低增长地区。要计算产业组合效应,你需要用特定行业的全国增长率减去全国经济增长率。然后,将这种差异应用于给定行业在该地区经济活动中的比例。

例如,假设某一特定行业的全国增长率为8%,而全国经济增长率为3%。这意味着5%的增长可以归功于该行业,而不是更大的国家增长率。如果该行业占一个地区经济活动的10%,那么该行业应为该地区创造0.5%的增长。该地区经济的总预期变化率只是国家效应和产业组合效应的总和。

区域竞争效应

区域竞争效应可能是变动份额分析中最有趣和最有用的组成部分。区域竞争效应是某一特定地区在某一特定产业中所具有的独特优势。有时,一个地区在某一特定行业的增长速度超过了全国经济增长趋势和该行业在全国范围内的增长趋势。这种行为表明,该地区存在一些独特的东西,使其在该行业中经历了区域竞争效应。区域竞争效应可以由地理、立法或法规、人口特征或自然资源等因素产生。

当某一特定产业的增长不能用国家整体经济增长或某一特定产业在国家层面的增长来解释时,就存在区域竞争效应。考虑上面的例子,假设全国经济增长率为3%,而某一特定行业的全国增长率为8%。仅该行业就有5%的增长率。但是,您可能会在特定地区查看同一行业的增长率,并发现增长率为10%。在减去3%的整体国民经济增长率后,该地区该行业的增长率为7%。这比全国工业增长率高出2%,因此表明该地区对该行业具有积极的区域竞争效应。

一个地区的产业增长速度高于该产业的全国平均水平的产业被称为主导产业。另一方面,一个地区的产业增长速度低于该产业的全国平均水平被称为滞后产业。经济发展和规划专业人士以及房地产开发商应该仔细关注这些区域竞争效应,以及哪些因素可能导致它们的成功或失败。一般来说,最好的做法是将未来的发展资金集中在由于区域竞争优势而具有高增长潜力的行业。

利用移位份额分析

根据经济增长前景,对一个地区的房地产未来供求状况进行分析时,移位份额分析是有帮助的。例如,您可能看到您所在地区的医疗保健行业正在增长,并考虑需要额外的房地产开发来满足该行业的需求。变动份额分析通过比较地区增长与全国总体增长趋势,将这种增长置于背景之中。因此,你可以看到增长率是高于还是低于全国平均水平,并确定潜在的区域竞争力产业趋势。

移位份额分析

上表说明了如何使用变动份额分析来确定一个地区三个主要行业的趋势。国家经济增长代表了特定时期内美国经济整体增长对地区经济的影响。产业组合效应表示由特定行业的全国增长率解释的区域增长份额。预期变化是特定行业的全国增长率与全国整体增长效应之间的差值。在这个例子中,国家增长效应相对较小。医疗保健和采矿/采石/石油/天然气行业的增长速度远远快于整体国民经济。然而,建筑行业正在经历衰退。

区域竞争效应取某一特定行业的区域增长率,然后减去该行业的全国增长率。在这个例子中,采矿/采石/石油/天然气行业的表现优于整体国民经济。该地区的工业表现甚至好于全国平均水平,转移份额分析表明这是一种区域竞争优势。尽管在这段时间内,建筑行业在全国范围内表现不佳,但该地区的行业并没有经历全国平均水平那样大的下降。因此,建筑业似乎是一个区域竞争优势,尽管该行业整体经历了衰退。尽管医疗保健和社会援助是全国一级的高增长行业,但该地区的增长低于全国平均水平。区域竞争效应值小于0,说明医疗保健行业在该地区属于滞后产业。

如何一步一步地创建移位共享分析

我们将通过下面的示例进行演示,但在高层次上,这里是创建移位份额分析所需的一般步骤:

  1. 选择你想学习的时间范围和地区
  2. 将全国增长率应用于当地的产业类别,计算出全国增长份额
  3. 通过比较全国总体增长率与全国行业类别增长率,计算行业组合效应
  4. 通过比较全国行业类别增长率和地方行业类别增长率,计算区域转移净效应。

从哪里获得移位份额分析的数据

执行移位份额分析所需的数据可以通过各种联邦和州政府资源在网上轻松获取。按行业划分的年度就业数据可从美国人口普查局的年度县商业模式数据出版物中获得。美国劳工统计局还在其涵盖就业数据系列中发布了按行业划分的州和县就业数据。

您在当地选择的区域的大小可以像人口普查区一样小,但是使用这样小的区域可能更难获得详细的工业信息。然而,你作为当地经济分析的区域应该代表一个特定房地产的合理市场区域,因为潜在的租户将从该地区的市场中吸引。因此,本地区域可能是一个更大的大都会区、县、地区(几个县),甚至整个州。

你可透过这里的单屏或多屏数据工具,轻松下载特定地区或行业的按季就业及工资普查数据:

https://www.bls.gov/cew/data.htm

选择美国总数、感兴趣的州或MSA以及行业代码、政府或私营部门就业情况以及所有雇员。

如需一次性下载所有领域和行业的数据,请点击此链接:

https://www.bls.gov/cew/datatoc.htm

点击县级高层Excel文件的链接,下载某一年的所有数据文件。

位移分担分析实例

首先,使用上面的链接,从美国劳工统计局下载全美的覆盖就业数据。其次,下载所选择的县或大都市地区的数据。本例使用佛罗里达州奥兰多-基西米MSA。

变动份额分析比较了行业增长随时间的变化。本例使用了2015年和2016年各行业年平均就业数据。这是2016年收集的原始数据。

移位份额分析数据

接下来,使用所覆盖的美国全国就业总量来估计2015-2017年的总体国民经济增长。在这个例子中,全国的就业增长是1.7%。

现在我们有了数据和全国总体增长率,我们可以使用以下公式计算移位份额的组成部分:

位移份额分析公式

第一个部分是国家转移部分。用2016年美国总就业人数的比例除以2015年美国总就业人数,得到全国总就业增长率(1.017)。然后将该比率乘以2015年各个行业组成部分的本地行业就业人数。为分析中的每个行业计算这个值。

为了计算行业组合效应,你需要看看2015年至2016年间每个行业的全国就业增长情况。对于分析中的每个行业,计算2016年美国行业总就业人数除以2015年美国行业总就业人数的比率。将全国工业增长率乘以2015年当地工业就业人数。最后,减去第一步计算的国家移位效应分量。剩下的就是产业组合效应。为分析中的每个行业计算这个值。

最后,计算区域转移效应或区域竞争优势。要做到这一点,你需要从2016年地区行业增长除以2015年地区行业增长的比率开始。对行业就业价值做同样的事情。用2016年行业就业人数除以2015年行业就业人数。然后,用区域产业增长率减去全国产业增长率。最后,将其乘以2015年当地行业年平均就业人数。这就是区域竞争效应。为每个行业计算这个值。

以下是2015-2016年已完成的轮班份额计算示例。奥兰多-基西米,佛罗里达州MSA在商品生产总体上表现出很强的区域竞争效应,特别是在建筑和制造业方面。在整体服务提供类别方面,特别是在贸易和运输、专业和商业服务、教育和卫生服务以及休闲和接待方面,它也具有很强的区域竞争效应。该地区具有负面的区域竞争优势,或在信息和未分类就业领域的市场劣势。

位移分担分析实例

位移分担分析实例

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结论

变动份额分析是房地产市场分析中的一个有用的工具,因为数据很容易获得,技术也相当简单。从国家和地方两方面看,既可以看到全国经济增长的总体趋势,也可以看到个别行业的表现。为了预测房地产价格、人口增长和需求、租金率、空置率、租赁期和增长率,市场分析需要提供关于区域趋势如何与全国趋势进行比较的信息。换股分析就是这样。

另一方面,同样重要的是要注意,在移位份额分析中计算的增长率提供了过去增长的快照。这些过去的增长率可以让我们深入了解一个地区内特定行业的影响,以及哪些行业可能为该地区的房地产和经济发展提供独特的增长机会。然而,进一步的分析和考虑需要放在轮班份额分析结果背后的驱动因素上。此外,房地产分析还包括对未来趋势的预测。过去的数据可能有助于创建一个基本趋势,但你需要考虑过去的增长率是否能代表未来的预期,因为目前所有关于市场的信息都是可用的。

总之,转移份额分析是一个相对简单和有用的工具,包括在房地产市场分析。然而,这些结果不应单独考虑,在整个市场分析所呈现的更大图景的背景下考虑是最有帮助的。

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