重划、变更或有条件使用许可:哪一个可以解决你的分区问题?

你正在考虑购买一处特殊的房产,但知道它不符合城市的标准分区条例。因此,你已经协商好了购买合同,所以合同的终止是有条件的,你首先能够把财产和你的预期用途,纳入合规。

你做什么类型的申请?把它重新划分到一个明确允许现有用途的地区,还是你想要的地方?在你的用途属于获准有条件用途的现时分区区内,申请有条件用途许可证(“CUP”)?或者违背法令的规定是正确的决定吗?

通过介绍下面关于重分区、有条件使用许可和差异的主题,本文将帮助您了解哪种方法对您最有意义。在这篇文章中,我们将介绍:

  • 这三种选择有何不同
  • 每一个都是为了培养什么样的目的
  • 选项示例
  • 提出这些要求的各方面临的共同问题
  • 哪些政府机构负责审查你的申请,哪一个做出最终决定,每个程序的程序是什么,以及
  • 如果决定被上诉到法院,法院如何做出决定

应该注意的是,分区没有通用的法律、一组术语或过程。它们因州与州、城市与城市而异。因此,虽然本文将让您了解一些广泛使用的概念及其应用,但您必须与土地使用律师合作,以确定您的城市如何(甚至是否)实现这些概念。

重新规划

让我们从重划开始,但首先,一个简短的警告:尽管有两种类型的重划行动,(1)修订分区条例的文本,影响所有物业,或(2)修订条例的地图,改变单个地块的使用区域,因为第一种行动不太常见,本文将只考虑第二种行动。

话虽如此,我们还是开始工作吧。

重新规划的定义

重划分区是指改变物业的用途范围(如。(包括商业、住宅、工业、农业和各区内的街道)到不同的区,并有规定允许申请人的期望用途。

有关其他分区术语的解释,您可以查看我们的文章常见的分区上

重新规划的目的

分区的目的是规范土地用途,为公众的健康、安全和一般福利服务。为了达到这一目的,分区法处理土地使用的影响,包括:

  • 保护所有财产不受相邻、不兼容用途的潜在负面影响
  • 保护物业的价值,允许它们使用最合适的土地用途,并尽量减少附近用途的潜在负面影响
  • 控制滋扰类用途的位置和负面影响,以及
  • 提供足够的公共服务(如。、交通、供水及污水渠)

因此,如果现有的用途指定不再满足其中一个目标(或类似目标),而拟议的用途将促进其中一个或多个目标,则可以允许重新分区。

重新规划的例子

在许多不同的情况下,重分区可能是适当的。例如,当一个城市希望用一个更有吸引力的用途取代一个不受欢迎的用途时,它可能会启动一个不允许这种不受欢迎的用途的区域的重新分区。例如,当一个城市将密集的多户住宅区替换为不那么密集的单户住宅区,以减少对公共基础设施或其他一般福利目标的潜在压力时,就会发生这种情况。

同样,业主也可以申请重新分区,以改变使用区域,以允许由于城市的发展而变得更合适的新用途。例如,在城市边缘的未开发土地被限制为农业用途,城市的发展导致住宅用途接近农业区,零售商业用途可能适合支持这些社区的购物需求。只要综合规划中包含了城市发展的目标,并在重新规划申请中满足了公众的需求(这里指的是支持居民的购物需求),即使没有具体规划特定的增长,重新规划也可能符合规划。

批准重划区域的要求

首先,重划区申请必须符合市政区划条例中描述的程序,包括:(1)与可能受变更影响的社区会面,(2)在申请前与市政工作人员会面,讨论潜在问题,确保申请以适当的形式提交,(3)支付任何申请费用。

其次,改区划总体上必须符合综合规划。由于该规划是指导性的,而不是约束性的文件,该市可能会在寻求合规方面采取一些灵活性。上面的零售场景是一个很好的例子:该计划没有将零售放在主题地块中,但它确实指出,支持居民的零售是该计划的目标之一。

然后,市政府将确定拟议的用途在拟议的地区内是许可使用还是有条件使用。

常见的重新规划问题

接下来,让我们看看一些常见的分区问题。在这一节中,我们将讨论管制征用、局部分区和“不要在我的后院”,或邻避反对。

监管采取
正如我们在实践中所描述的引导分区在美国,如果城市发起的重新规划及其相关法规,有效地剥夺了土地所有者对其财产的所有经济合理使用或价值,则可被视为管制征用。当政府行使征用权,为公共用途或利益取得私人财产的所有权时,即发生征用。虽然政府有这种权利,但如果它这样做,它必须赔偿土地所有者的土地损失。

在管理性征用的情况下,尽管政府并没有取得财产的所有权,因为它的规定使土地基本上变得一文不值,但该规定被视为征用,土地所有者必须得到补偿。

Spot-Zoning
如本文所述分区上在美国,为了土地所有者的唯一利益,将一块土地与周围的用途进行了不同的分区。这种分区是非法的。虽然根据指导性规划文件(如。(即综合图则)、政策及分区条例,一般只会因为这些用途符合公众利益或对周围物业有有用的用途,才会被准许使用。

确定重划区是否是局部分区的一个简单测试是考虑重划区是否符合综合规划。如果没有,那么它就是局部分区。解决这种情况的方法是在重划之前修改图则和条例,以允许建议的用途。

反对者们
邻避是“不要在我的后院”(Not In My Backyard)的首字母缩写,是一种有组织的反对重新规划的组织,其依据是新用途将对反对方的财产产生负面影响。这种抗议可能发生在这里考虑的所有三种分区行动中,但为了简洁起见,我们将其视为适用于重分区请求。

邻避的参与者通常是住宅业主,他们反对他们认为会对自己的住宅产生负面影响的使用,包括:

  • 堆填区、采石场及工业或制造业用途
  • 道路
  • 中途之家和无家可归者收容所
  • 保障性住房
  • 成人使用,
  • 大型商业发展(如。、写字楼、商场、体育中心)

在考虑这类抗议时,城市将努力平衡公众整体需求(如。在美国,居民通常需要购物中心和道路)与邻近住宅业主的愿望相结合。

平衡这些潜在的不兼容需求的一种方法是对新用途施加条件。例如,如果居民反对建设一个新的体育场馆,理由是它将产生持续和破坏性的噪音,城市可以要求开发采用更大的后退或建设噪音缓冲结构。

方差

现在我们已经讨论了重分区,接下来让我们讨论方差。

方差的定义

变更是对分区要求的行政的、自由的、有限的放弃或修改。它适用于严格适用这一规定会给土地所有人带来实际困难或不必要的困难的情况。通常,困难或困难必须是由于包裹的特殊物理特性。

类型的差异

有两种类型的差异:面积差异和使用差异。并不是所有的司法管辖区都允许这两种情况(不允许使用差异的司法管辖区通常认为,对这种情况的适当补救措施是有条件的使用许可)。

面积差异是地区适用法规的一个例外,允许土地所有者享有相同的使用,而相同位置的所有者不受主题土地的特殊物理特征的影响。

使用差异允许土地所有者享有现有地区内禁止的土地使用。因为使用差异比较罕见,我们只考虑面积差异。

方差的目的

首先,作为一个公平的问题,司法管辖区倾向于一个土地所有者享有与处境相似的所有者相同的特权和负担,前提是申请人没有造成违规行为。

其次,如果没有变更选择,即严格实施规章将不合理地剥夺土地所有人对其财产的所有经济上合理的使用或价值,则可能被认为是管制征用。最好是允许不造成实质性损害的小偏差,而不是冒险赔偿土地所有者的监管征用。

差异的例子

可能最常见的区域差异要求与后退有关(建筑物与街道或其他受保护特征之间的距离,如。河)。例如,如果(1)住宅地块形状怪异,(2)由于这种物理不规则性,申请人无法建造与其相邻的、形状规整的住宅物业大小相似的住宅,如果(3)需要完全的后退,则减少来自道路的后退的方差可能是合适的。

方差要求

与所有分区申请一样,变更申请必须符合分区条例(程序上和实质上)和综合计划(尽管,如上所述,不是所有的管辖区都要求遵守计划,也不是所有的管辖区都要求一个计划)。

申请人必须证明其财产(1)具有非申请人造成的不寻常的物理特性;(2)如果严格实施该主体规定,将对其财产所有人的使用造成重大和不必要的困难。

由于差异允许业主在不那么严格的法规下经营,城市将希望确保差异不仅仅是对申请人的有利待遇。为了验证事实并非如此,各城市将寻找更早的、类似的差异请求。如果它们被批准,这将支持当前变更请求的有效性。

方差的常见问题

有时,反对出具方差的人会辩称,业主在购买该物业时,知道其不寻常的物理限制将需要方差。然而,仅这一点并不会禁止变更的发布。

如果一个城市给予了一个差异,看起来本质上是对申请人的一种恩惠,或者申请人没有表明所造成的困难,一些人可能会认为这是非法的局部分区。

有条件使用许可证(CUPs)

最后,让我们仔细看看有条件使用许可,看看它们与重分区和变更有何不同。

有条件使用许可证的定义

有条件使用许可(通常简称CUPs)是指只要满足管理机构的条件,就可以在一个地区内永久使用。在分区条例内,为每个地区明确列明获准有条件用途许可证。这些使用需要条件,因为如果没有这些条件,使用可能会对附近的物业产生负面影响。有条件的使用许可由城市自行决定。

有条件使用许可证的用途

与考虑邻避抗议类似,市政府明白,某些用途虽然对社区有益或必要,但可能造成某些负面影响(如。,交通或噪音增加)。施加条件,尽量减少这种影响,使城市享受所需的使用,同时也保护附近土地的使用。

有条件使用许可证的例子

普通的有条件使用许可证允许在居民区内经营以家庭为基础的企业。旨在限制该业务对该地区的负面影响的条件可能包括要求与该业务相关的车辆在特定区域停车(如。住宅的车道)和企业的限制标识。另一种常见的附带条件用途是在住宅区内兴建教堂,同样附带条件以尽量减少教堂可能造成的负面影响(如。,停车场和额外的交通控制改善)。

有条件使用许可证的批准条件

与上述一样,有条件使用许可证的申请必须符合分区条例和综合图则。就条例而言,这主要是指所要求的使用,在有关地区明确获准作为附带条件使用。如有条件,而申请人接受所施加的条件,并符合条例的所有其他规定,则有条件的使用许可证便会作为权利授予。如果业主停止遵守条件,有条件使用许可证可能被吊销。

有条件使用许可证的常见问题

申请人可能会辩称,所施加的条件过于限制性,对其使用其财产造成了不适当的负担。或者,那些反对发放有条件使用许可证的人可能会辩称,这些规定不足以防止使用的负面影响。

此外,如果有条件的使用许可证不符合条例,如有可疑的变更,它可能被认为是非法的地点分区。

批准程序&法院如何审查对分区决定的挑战

现在我们已经讨论了重分区、变更和有条件的使用许可,接下来让我们检查获得批准的过程。在本节中,我们还将进一步研究当分区决定在法院受到挑战时会发生什么。

谁审核重划区域、有条件使用许可证和变更申请

这里考虑的三种请求的申请一般都是从城市分区工作人员开始的。他们与申请人合作,解释条例下的规定,并在必要时修改申请,使其符合规定。

虽然工作人员审查后的程序在不同的司法管辖区有所不同,但一般情况下,重新规划和有条件使用许可证的申请会连同工作人员的建议一起提交给规划委员会。房屋委员会是一个由居民组成的顾问委员会,负责与职员和律师一起审核申请,以确定有关申请是否符合条例的规定,以及在有需要时,是否符合综合计划。在审查之后,委员会向市议会提出建议,市议会给出赞成或反对的意见。应当指出的是,在某些司法管辖区,理事会可有条件地将其使用许可的决策权委托给委员会。

如有变更要求,工作人员(在其审查后)向分区调整委员会(“分区调整委员会”)提交建议。在一些司法管辖区,BZA将最终批准或拒绝变更申请,而在另一些司法管辖区,BZA将像规划委员会一样,只向委员会提出建议。根据分区条例的规定,业主可直接向法院或市议会提出上诉。

立法与行政审查

分区决定有两种不同的风格:立法和行政(也被称为准司法)。哪种味道并不是由哪个身体来决定的如。,委员会,理事会或BZA),而是根据请求本身的特点。由于立法和行政决定之间的程序规则和保护是不同的,申请人可以预期对不同类型的请求有不同的规则。

立法决定适用于整个社会,而不仅仅是个人。在分区方面,最明显的例子是制定或修订分区条例,因为它适用于城市内的所有物业。相比之下,行政决策只影响单个财产或个人。例如,由于差异或CUP决定只会影响提出申请的个人财产,这些决定通常被认为是行政的(然而,一些司法管辖区认为CUP决定是立法的)。

对于具体地块的重新区划是立法上的还是行政上的,各司法管辖区之间存在分歧。一些人认为它是立法的,而另一些人则认为它是行政的,因为它只影响一个方面。在立法的情况下,这些决定(和所有立法决定一样)只能由理事机构作出,如。、市议会、市议会或类似机构。行政决定可以由非立法机构作出(受州和地方法律限制),如。即规划委员会(BZA)。

立法与行政审查程序

因为立法决定的定义是那些对社区有广泛应用的决定,它们是基于城市的自由裁量权。它们受宪法限制,但在其他方面不需要有任何具体的规则或标准。当然,如果分区条例要求某些程序,就必须遵守。

但是,行政决定只影响个别申请人,因此提供了一些适当的程序保护。这些权利通常包括:

  • 聆讯通知书
  • 出示证据并盘问证人
  • 法律代表,
  • 判决书:根据提出的证据作出的书面决定

上诉法院的审查方法和标准

如果有人就立法会的立法决定向法院提出上诉,法院一般会查阅立法会的审议记录,并作出“新创“审查。新创在拉丁语中是“重新”的意思,意思是法庭将考虑证据和论点,就好像议会程序从未发生过一样。法院甚至可能在审判时考虑在判决程序中没有提出的新证据。

根据这一审查,法院将确定该程序是否违反了宪法保护,无论是“表面上”(意味着该条例表面上是违宪的),还是“适用于”因行政决定而受到损害的申请人。举证责任由申请人承担,申请人只有在能够"以明确和令人信服的证据"证明其受到重大损害,而该决定对公众的健康、安全和福利没有任何好处时,才能胜诉。

不像新创对立法决定的审查,行政上诉只基于诉讼过程中建立的记录。在审查记录后,法院将考虑行政机关是否超出或滥用其酌情裁量权,或对申请人的宪法权利采取武断或反复无常的行动。如果有任何证据支持行政决定,法院将维持该决定。

结论

所以,你在考虑购买房产,知道它不符合城市分区条例,但在你的购买合同中,你已经商定了一个条件,以关闭你的能力,使其符合你的预期用途。你现在知道你是应该申请重新规划,有条件使用许可,还是变更吗?希望这篇文章能给你一些启发,但无论如何,因为它只是提供信息的目的,而不是提供法律建议,如果你有任何特定的分区问题,你应该咨询有执照的律师!

你最近在申请分区变更时有遇到什么挑战吗?在评论中和我们分享吧!

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