房地产形式

任何房地产投资决策的首要任务都是建立一个预估模型,也就是现金流预测。在本指南中,我们将定义术语预估,看一个简单的房地产预估的例子,回顾一个更复杂的房地产预估,并讨论一些你可能在现实世界中看到的细微差别。以下是你将学到的:

什么是房地产预估价?

首先,在房地产中形式是什么意思?在房地产领域,proforma一词的意思是现金流预测。“形式”一词在拉丁语中是“作为一种形式”的意思,它是一个术语,用来描述列出现金流预测的文件。房地产预报表很重要,因为它显示了一项房产的所有收入和支出来源的预测,以及现金流的底线数字。

有时你会看到这个术语用两个词写成“proforma”,有时你会看到它更简洁地写成“proforma”。两者在商业地产行业中都是常用的,意思相同。万博manbex手机登录

如何创建一个简单的房地产形式

我们将在下面讨论一个更详细的示例,但首先让我们从基本的房地产形式格式开始。这通常是在包线分析过程中创建的,然后再进行更详细的投影。形式表可以在单一时间段(如一年)完成,也可以在多个时间段内完成。在较高的层次上,一个简单的形式通常是这样的:

房地产估价单

让我们仔细看看这些行项。

潜在的总收入是物业在100%被占用的情况下可能产生的主要潜在收入来源。在实践中,这包括合同租赁的收入,如果一个空间是空置的,那么就会使用市场租金的估计。

空缺是否扣除建筑物中未占用的空间,和信贷损失是对租户不付款的扣减。这些扣除通常以潜在总收入的百分比来表示。

有效的总收入是指从潜在总收入中扣除空缺和信贷损失后的余额。

营业费用对于商业物业,包括经营物业所需的所有费用。主要的费用类别包括物业税、保险、维修、清洁、公用事业、管理等。

营业净收入(NOI)是有效毛收入减去经营费用后剩下的部分。净营业收入,通常简称为NOI,是一个物业最广泛使用的指标之一。

其他费用从营业收入净额中扣除的通常包括资本支出和贷款支付。资本支出是维持或增加物业价值所需的主要费用。这些可能包括更换采暖和通风系统(HVAC),更换屋顶,重新铺设停车场等。债务服务或贷款支付也从NOI中扣除。

最后,税前现金流量是扣除低于NOI的额外支出,如贷款支付或资本支出后的余额。

简单的房地产形式示例

一个房地产的形式通常是完成的第一年的业务稳定的财产。从这个意义上说,稳定只是意味着物业达到了长期的预期占用率。然后可以使用此形式快速计算信封返回指标的一些背面。

一年的形式发票

下面是一个简单的一年的信封背面形式的例子:

一年的形式发票

万博manbex手机登录商业房地产投资者、经纪人、贷款人和估价师经常使用这样一个简单的形式来估计物业的市场价值资本化率

Multiperiod形式发票

一份简单的表格也可以在数年内完成:

如何创建一个形式的房地产

这样的多期预估用于估计整个持有期的现金流,并对未来的投资表现提供更完整的视角。它允许您分析不同的场景,如最佳情况、最差情况和最有可能的情况。您还可以计算财务比率,例如现金对现金返还股本多个操作费用比率等。

未来的销售收入

未来销售收入的估计也需要在多期预估中进行计算。在商业地产行业万博manbex手机登录,未来销售收益通常被称为回归或处置现金流,以区别于物业的持续经营性现金流。

计算处置价格的一种方法是应用盖率为最后一年在控股期内的营业收入净额。通常也会使用持有期最后一年之后的一年的NOI,因为这将是新买家的第一年NOI。然后,经纪人佣金、法律工作等销售成本就可以估算出来,并从未来的销售价格中扣除,以计算净销售收益。

万博manbex手机登录商业地产预估

在上面的例子中,第6年的NOI是69,556。我们使用销售时7%的估计市值率来估计未来的销售价格为993,663。从中扣除6%的估计销售成本,得到924,107的净销售收益。

一旦预测了未来的销售收入以及经营和投资现金流,a现金流折现分析可以完成计算吗内部收益率(IRR)净现值(NPV),修正内部收益率(MIRR)

接下来,让我们为这个讨论添加更多的上下文,并仔细研究一个更复杂的房地产形式。

如何制作详细的商业地产形式报表万博manbex手机登录

一个更复杂的商业房地产形式将遵循上面讨万博manbex手机登录论的相同的基本结构,但将包括更多的细节。在我们深入研究示例之前,需要注意的是,在实践中呈现形式的方式通常会因项目的不同而不同。这种变化可能是由属性类型、项目的复杂性、时间框架、相关各方的成熟度、目标受众和任何其他独特情况的差异所驱动的。

例如,一个多家庭发展形式将不完全像一个已经建成的酒店形式,因为这些不同的物业类型在不同的完成阶段,不同的收入来源。同样的情况也适用于有单独出售单元的共管公寓项目和只有一个租户的建筑三重净租赁

对于大多数商业地产来说,租客签订的长期租约详细说明了房东将获得的所有收入。这些租约包含了可靠预测租户未来几年收入所需的所有细节。关键是要把这些信息“一个租赁一个租赁”地翻译出来,以便建立一个更准确的现金流预测。

可以想象,逐次分析房产租赁也更加复杂和耗时。租约通常包含不同的条款和条件,对租金、租金增加或补偿.之所以会出现这些差异,是因为租约往往是由不同的房东在不同的市场和税收环境下在不同的时间制定的,并经过谈判以反映每一方的具体需求。为了使这一过程更快更容易,许多商业房地产专业人士使用专业化万博manbex手机登录租赁分析软件租赁

说了这么多,让我们来看看办公室、零售或工业物业的更详细的形式是什么:

详细的商业地产预估万博manbex手机登录

一个更复杂的形式,像这样可以完成一年或多年,通常是每月准备。您会注意到这些行项目类似于上面讨论的简单形式结构,但包含一些额外的细节。让我们仔细看看。

详细的商业地产形式万博manbex手机登录示例

为了理解如何阅读这样的形式,让我们讨论这些行项。

潜在的租金收入

  • 这是该房产100%被占用时产生的基本租金。
  • 对于简单的形式来说,它是用每平方英尺的平均基本租金乘以总租金来计算的出租平方英尺.例如,如果你有一处10,000平方英尺的房产,每平方英尺的平均租金是10美元,那么你可以在信封背面计算出100,000美元的潜在租金收入。
  • 对于更详细的形式,这是计算“租赁一个租赁”。这需要从每个租户中输入数据租金卷使用租赁分析软件租赁.这将预测每个租约下的所有收入,考虑到租约开始和结束日期,租金增长,报销结构,市场租赁的假设租约到期后,等等。
  • 由于商业地产万博manbex手机登录租赁详细说明了将从租户那里获得的所有收入,因此创建一个接一个的形式租赁会带来更可靠和准确的预测。
  • 一旦计算出所有现有租约的基本租金,就可以对剩余的空置空间进行估算,包括该物业吸收或租赁空置单元所需的时间。这些估计是由房地产市场分析.所有这些都加在一起,显示了一处房产的潜在租金收入,使用了就地租赁和空置空间的投机租赁。

吸收和周转空缺

  • 吸收是指由于出租空置空间所花费的时间而导致的实际空置情况。
  • 周转空缺是指租期之间的停机时间,即现有租户不续签租约,因此在找到新租户之前,单元处于空置状态。
  • 对于简单的形式,通常不考虑详细的吸收和周转空缺计算。相反,通常使用一般的空缺推断,我们将在下面详细介绍。
  • 对于更详细的形式,一旦输入了所有租约,就可以根据租约开始和结束日期发生的实际空置情况自动计算。
  • 由于“潜在租金收入”项在假定一处房产100%被占用的情况下计算租金,因此“吸收和周转空置”项很重要,因为它将完全抵消实际未被占用空间的潜在租金。

免费租

  • 这是免租金的金额,也被称为减免或让步,有时给租户以激励他们签订租约。
  • 这是在潜在租金收入中扣除的另一项款项,用以计算业主或业主收到的实际款项。

基地租金收入

  • 这是通过取顶线潜在租金收入,扣除吸收和周转率空缺和免租金来计算的。
  • 它显示了预计由房东或业主收取或实现的基本租金金额。

报销收入

  • 办公室、工业和零售物业的租户租赁通常有某种费用报销结构。补偿是指租客向房东支付部分或全部物业营运费用。
  • 形式表上的报销项目显示了基于预测运营费用的所有租户的预期报销金额。
  • 根据租赁的不同,这些偿还结构可以从简单到复杂。
  • 租约通常被归类为生产总值(gdp)租赁修改租赁总额,或净租赁.总租契是指房东负责支付物业的所有营运费用。净租约是指租户负责支付所有经营费用。修改后的总租契要求出租人和承租人各支付一部分经营费用。然而,为了真正了解谁该付多少钱,一定要阅读租赁合同。

其他收入

  • 其他收入,是该财产产生的其他辅助收入。例如,这可能包括自动售货、洗衣、停车、活动收入等。
  • 其他收入可以是固定的,也可以是可变的。一个固定的数额意味着它不随财产的占用而改变。一个固定的其他收入项目的例子可能是从出租物业上的广告牌或天线获得的收入。
  • 这与可变收入项相反,可变收入项会随着财产的占用而变化。例如,停车收入或洗衣店收入可能会根据占用物业的租户数量而变化。可变收入项目会随着物业占用率的增加而增加,随着占用率的减少而减少。
  • 其他收入项目将包括一个百分比,以表明该特定收入项目有多少是固定的。例如,一项100%固定的附属收入项目不会随着物业的占用情况而变化。0%固定的附属收入项目将完全随物业的占用情况而变化(换句话说,它是100%可变的)。而50%固定的附属收入项目只会随着入住率的变化而部分变化。
  • 分析现有的经营报表可以帮助估计多少辅助收入项目是固定的和可变的。

总总收入

  • 这是在计算实际空缺、减让、补偿和所有其他收入后,从一处物业获得的总收入。
  • 这显示了房东或业主在考虑任何一般空缺或信用损失扣除之前,预期可产生的总收入。

一般的空缺

  • 一般空置系数是指在收入中扣除物业的空置情况。
  • 这通常以总收入的百分比表示,但也可以根据情况以其他收入项目为基础。
  • 如果完成了对所有现有租赁的逐租赁分析,并为所有空置空间创建了投机租赁,那么一般空置系数通常根本不会被考虑。这是因为预测已经包括了吸收和周转空置率,这是基于实际的租约,以及对出租空置空间和重新出租空间给离开物业的租户的估计。
  • 有时,一般出缺率仍可作为实际匀支和更替空缺之外的额外应急因素。这通常是用来确保物业符合整体市场空置率。例如,如果你知道市场空置率是10%,那么你可能想要把这个数字作为该物业的最低空置率。
  • 这是通过首先取总收入,然后加上吸收和周转空缺来完成的。这是加回来的,因为我们不想在对总收入应用一般空缺因子时重复计算它。
  • 然后将总空缺率乘上总收入(加回来),就得到了仅用总空缺率计算的总空缺额,而不考虑吸收和周转空缺额。
  • 然后从计算的一般空缺额中扣除实际吸收和周转空缺额。如果结果小于0,则形式上只显示吸收和周转空缺,因为这意味着该物业的实际空缺高于最低一般空缺系数。
  • 如果结果大于0,那么这个结果(一般空缺减去吸收和周转空缺)会显示在形式上,因为这意味着该物业的实际空缺没有一般空缺系数高。
  • 这可确保形式总是显示比实际预计空缺(吸收和周转)更大的空缺,或期望的一般空缺系数。
  • 由于这些计算在Excel模型中会变得乏味且难以理解,万博manbex手机登录商业地产分析软件通常用于这种分析。

信贷损失

  • 信用损失是对任何不付房租的租户的一种扣减。
  • 这通常用总收入的百分比来表示。
  • 这通常可以根据一个物业的历史操作报表来估计。

有效总收入(EGI)

  • 有效总收入是指物业的总总收入减去一般空置率和信贷损失估计。
  • 这表示业主或房东期望从物业获得的总收入。
  • 物业管理费通常以有效总收入为基础,因为如果物业经理能够减少空置、信用损失和优惠,那么他们的管理费就会更高。

营业费用

  • 物业的营运费用分为两类:固定费用和可变费用。
  • 固定费用是指不随物业占用情况而变化的费用。例如,这些费用可能包括房产税和保险费用,因为无论有多少租户居住,这些费用都是一样的。
  • 可变费用是指随物业占用情况而变化的费用。例如,这些费用可能包括清洁工或公用事业费用,因为随着占用率的增加,将需要更多的清洁和更多的能源。
  • 运营费用将包括一个百分比,以表明该特定费用中有多少是固定的。例如,100%固定的费用不会随着物业的占用而变化。一笔0%固定的费用将完全随物业的占用情况而变化(换句话说,它是100%可变的)。50%的固定费用只会随着入住率的变化而变化。
  • 通过查看现有物业过去12个月或24个月的历史运营报表,可以估算出运营费用的金额以及其变化幅度。

营业净收入(NOI)

  • 净营业收入是指物业的有效总收入减去任何营业费用。它代表该物业的营运现金流。
  • 营业净收入是商业地产估值中广泛使用的指标。万博manbex手机登录

资本支出

  • 资本支出是用于改善物业本身状况的支出。资本支出可以包括更换屋顶、重新铺设停车场、新建暖通空调设备等。
  • 资本支出不同于经营支出,因为资本支出并不要求物业持续经营。
  • 通常会有储备的替换用于支付未来资本支出的一笔款项。
  • 对于商业地产专业人士是否应将更换准备金纳入营业收入净额,一直存在争议。万博manbex手机登录

债务服务

  • 债务服务或支付贷款用于资助物业的资金在净营业收入以下扣除。
  • 这种扣除出现在NOI之下,因为它代表所有者特定的费用,而不是属性级别的费用。因为不同的主人有不同的银行的关系,净资产,收入等,这意味着一些所有者将能够获得比其他人更有利的融资。

税前现金流

  • 这是在任何税收减免之前,物业所有者可以期望获得的现金流底线。
  • 虽然拥有商业地产有许多税收优惠,但由于精确计算个人业主的纳税义务非常复杂,大多数分析仅限万博manbex手机登录于税前现金流。目前,这超出了本文的范围。

结论

在本文中,我们定义了房地产预估,讨论了一个简单的房地产预估的基本结构,看了一个单年预估和多年预估的例子,然后通过一个更复杂的例子,一个租赁一个租赁的商业房地产预测。万博manbex手机登录

万博手机登陆网页
通知的
客人
13评论
最新的
最古老的
内联反馈
查看所有评论