净营业收入(NOI):初学者指南

理解净营业收入(NOI)在商业地产中是必不可少的。万博manbex手机登录没有对营业净收入(通常称为NOI)的准确把握,就不可能完全了解投资性房地产交易。在本文中,我们将进一步研究净营业收入,讨论NOI的组成部分,并澄清一些常见的误解。以下是你将学到的:

什么是净营业收入(NOI)

净营业收入(NOI)是商业地产中最广泛使用的业绩指标。万博manbex手机登录房地产的NOI是什么?营业收入净额是指物业的营业收入总额减去物业的营业费用总额。

净营业收入是有用的,因为它描述了一个物业在不考虑其资本结构的情况下产生收入的能力。由于不同的业主会有不同的资本结构和融资成本,NOI可以在考虑任何这些业主特有的因素之前,对物业表现进行评估。

营业净收入通常被称为“直线”,因为营业费用是在“直线上”计算的,而资本支出和租赁成本是在“直线下”项目。

营业收入净额公式

营业净收入(NOI)是指物业产生的收入减去所有因经营而产生的费用。营业净收入基本公式如下:

净营业收入

根据物业类型或涉及的各方,在如何计算净营业收入方面往往存在一些细微差别。例如,多族属性将具有属性特定的行项,例如输给租赁,而办公大楼将行项目为承租人补偿.无论如何,在高水平下,净营业收入公式是相同的,衡量的是营业收入减去营业费用。

过程的意义

NOI指的是净营业收入,衡量的是在考虑任何业主特定开支(如融资)之前由物业产生的净收入。当有效总收入超过经营费用时,营业收入净额为正;当经营费用超过有效总收入时,营业收入净额为负。

就房地产分析而言,NOI既可以基于历史财务报表数据,也可以基于对未来年份的前瞻性估计,这也被称为形式发票

净营业收入衡量的是物业从经营中产生收入流的能力。与在房地产报表中计算的税前现金流(CFBT)数字不同,净营业收入数字不包括业主/投资者产生的任何融资或税收成本。换句话说,净营业收入是房产独有的,而不是投资者独有的。

营业净收入及租约分析

商业地产的绝大部分收入是由合同承租人租赁产万博manbex手机登录生的。在我们更详细地介绍NOI的每个组成部分之前,让我们先快速地了解一下商业房地产租赁的世界。万博manbex手机登录

租赁分析是分析任何有收入的房产的第一步,因为它既确定了收入的主要来源,也确定了谁支付了哪些费用。从上面的净营业收入公式可以看出,理解这一点对于计算NOI至关重要。

虽然房地产租赁有许多行业术语,例如修改租赁总额三重净租赁,或者是全套服务租赁在美国,重要的是要明白,这些术语可能有不同的含义,这取决于你在与谁交谈,以及你在世界的哪个部分。这就是为什么重要的是要记住理解租约的唯一方法是实际阅读它。

在较高的层次上,租约可以被视为一系列可能的结构。一方面你有绝对总值租赁业主支付与物业有关的所有营运费用。另一方面,你有绝对净租赁,承租人须支付所有营运费用。其他的一切都处于这两个极端之间,被认为是协商租赁或混合租赁

如何计算营业净收入(NOI)

一旦你分解出每个单独的组成部分,计算净营业收入就相对简单了。营业净收入的主要组成部分包括潜在租金收入、空置和信贷损失、其他收入和营业费用。

潜在的租金收入-潜在租金收入是每次租赁条款下所有租金的总和,假设物业100%被占用。如果物业不是100%被占用,那么根据租赁费率和可比物业的条款使用市场租金。

空缺和信用损失-空置和信用损失包括由于租户空出财产和/或租户拖欠(不支付)租约付款而造成的收入损失。为了计算NOI,空置系数可以根据当前租约到期以及使用可比的物业空置率来计算。

〇有效总收入上述净营业收入公式中的有效毛收入(EGI)就是潜在租金收入减去空置和信贷损失。物业租金收入是业主预期从物业收取的合理租金收入。

营业费用-营运费用包括经营物业所需的所有现金支出和指挥市场租金。常见的商业房地万博manbex手机登录产经营费用包括房地产和个人房产税、财产保险、管理费用(现场或非现场)、维修保养、水电费和其他杂项费用(会计、法律等)。

〇营业收入净额如上面的营业收入净额公式所示,营业收入净额是最终的结果,即有效的总收入减去营业费用。

虽然这些是用于计算NOI的高级行项,但格式房地产估价单根据属性类型、预期用途、相关方的复杂程度以及其他因素,可能会有很大的差异。对于更复杂的净营业收入计算,您可以考虑使用我们的万博manbex手机登录商业地产分析软件

营业净收入中没有包括什么

还需要注意的是,有些费用通常被排除在净营业收入之外。

债务服务- - - - - -融资成本是所有者/投资者特有的,因此不包括在NOI的计算中。

折旧,折旧不是实际的现金流出,而是会计分录,因此不包括在NOI计算中。

所得税,由于所得税是针对所有者/投资者的,因此也不计入净营业收入的计算。

租户改进- - - - - -租户改进,通常简称为“TI”,包括租户内部的建设可用空间使空间对租户的特定用途可行。

租赁佣金,佣金是支付给租赁场地的地产代理/经纪人的费用。

替换储备金-储备金是为未来的主要维修项目预留的资金,如更换屋顶或维修空调。虽然教科书上对NOI的定义通常将储量排除在NOI计算之外,但实际上许多分析师确实将NOI中的替代储量包括在内。例如,大多数贷款机构会将替换准备金纳入NOI计算,以确定债务偿还覆盖率和最高贷款金额。这是有道理的,因为贷款人需要了解物业的偿债能力,这当然必须考虑到所需的资本支出,以保持物业在市场上的竞争力。要知道在这个问题上有多少困惑和分歧,只要看看这里你看到的所有不同的答案Reddit的线程

资本支出,资本支出是指不定期发生的大修和更换费用,通常由更换储备金提供资金。请注意,资本支出是大的维修和更换,例如更换物业的暖通空调系统。这还不包括被认为是运营费用的小维修和维护,如更换门把手和灯泡。

虽然上面的许多项目几乎都被排除在净营业收入之外,但重要的是要记住,根据具体情况,有些项目可能会有不同的解释。在构建自己的形式和评估他人执行的NOI计算时,请记住这一点。

营业收入净额

以下是一个典型的房地产形式的例子,通常被贷款机构、投资者、开发商、经纪人和估价师使用。它详细说明了净营业收入是如何计算的,并以仓库属性为例进行了介绍。

营业收入净额公式

营业收入净额是通过从潜在的总收入中减去空缺和信贷损失,然后减去所有的营业费用来计算的。请注意,债务偿还和替代准备金没有包括在NOI计算中。

这样的净营业收入预测通常是由估价师和其他商业房地产专业人士做出的。万博manbex手机登录一旦你有了净营业收入的预测,你就可以计算出诸如资本化率,成本收益,发展传播IRR净现值,等等。

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结论

计算NOI是评估和评估属性的重要步骤。一旦有了NOI数据,就可以开始查看各种度量,例如盖率或者一个最大贷款分析.然后你还可以进行更详细的分析,包括一个底线现金流数字和一个完整的现金流折现分析

在计算和审查NOI数据时,请记住上述NOI公式,并了解NOI中包括和不包括什么,这样你就有一个很好的框架来理解任何物业的净营业收入。

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