什么是修改后的总租赁?它是如何运作的?

了解商业地产租赁需要注意细节万博manbex手机登录。人们通常将租赁分为三净租赁和三净租赁全套服务(总)租赁.事实上,大多数租赁协议都处于这一区间的中间位置,房东和租客都要支付一部分运营费用。这些类型的租赁协议通常被称为修改的总租赁。在这篇文章中,我们将仔细看看关于修改后的总租约,你应该知道什么。

何谓修改总租契?

一个修改租赁总额是指业主和租客共同负责支付物业营运费用的租赁结构。根据修改后的总租赁合同,租客或房东支付的具体运营费用可能而且确实差别很大。这种变化是由市场情况和租客与房东之间的谈判。因此,了解谁负责支付具体费用的唯一方法是彻底阅读租赁协议。

修改总租赁

商业地产租赁有两种基本类型:绝对净租赁和绝对总租赁。万博manbex手机登录在绝对净租的情况下,该物业的所有运营费用均由租户支付。在绝对总租赁合同下,该物业的所有运营费用均由业主支付。所有其他租赁协议都将处于中间位置,通常被称为修改后的总租赁。

了解商业房地产租赁合同最重要的部分是,了解商业房地产租赁合同的唯一方法是真正阅读协议。万博manbex手机登录虽然毛租、净租、双净租和修改后的毛租等描述性术语可以作为了解基本租赁结构的一个很好的起点,但它不能代替阅读实际租赁协议本身。这一点很重要,因为这些描述性租赁条款可以根据你与谁交谈或你在世界的哪个部分而有不同的含义。

修改总租赁例子

修改后的总租赁是一个适用于费用由房东和租客共同承担的租赁的术语。虽然任何费用可以由房东和租客协商,但通常协商的费用包括房产税、房产保险、公共区域维修、公用设施和结构维修。

当涉及到哪些费用由租客偿还给房东时,有各种各样的回收结构被使用。

在基本租赁协议中,承租人只需按比例支付所有运营费用。例如,假设一个租户在一个10万平方英尺的建筑中占据了1万平方英尺的空间。这意味着租户的比例是10000 / 100000或10%。如果建筑的总费用是100万美元,承租人按比例偿还其所有建筑费用,那么承租人将欠10% x 100万美元,即10万美元。

有时,房客可以按比例支付某些费用,同时按每平方英尺一美元的固定数额支付其他费用。例如,租户可以按比例支付物业税和保险,还可以每年为结构维修贡献1顺丰美元。

在更复杂的报销结构中,租户可能有一个费用停止个人费用,甚至团体费用。通过费用停止,房东将支付一定金额的费用(“停止”金额)。例如,当费用停止为$2.00/顺丰时,房东将支付高达$2.00/顺丰的费用。超过2.00美元/顺丰的费用由承租人承担。

对于个人开支来说,这是非常直接的。然而,经常出现的情况是,费用停止适用于整个费用组,而不是每一个单独的费用。这种区别很重要,而且经常会引起混淆,因为每个场景下租户所欠的金额可能是不同的。

例如,如果有一个$1/SF费用停止适用于整个费用组(即公共区域维护费用),那么当该组所有费用的总和超过停止金额时,报销将立即开始。另一方面,如果同样的$1/SF费用停止适用于每个单独的费用,那么费用停止将触发每个单独的费用,而不是所有费用的总和。

让我们来看一个简单的例子。假设我们有一栋10万平方英尺的建筑,花费如下:

  • 房产税——10万美元
  • 保险- 25000美元

如果这两项费用都在一个费用组中,并且在我们的费用组中应用了1美元/顺丰的费用停止,那么租户将按照费用停止部分的比例报销其金额。在这种情况下,总费用是$125,000,建筑面积是100,000平方英尺,每平方英尺的总费用是$1.25。这意味着承租人要支付超过每平方英尺1美元的停车费,在本例中是每平方英尺0.25美元,或25,000美元。

如果我们将$1/SF费用停止用于每个单独的费用(不是整个组),那么我们将得到以下每平方英尺费用金额:

  • 房产税- $100,000 / 100,000 = $1/SF
  • 保险:$25,000 / 100,000 = $0.25/SF。

由于个人费用都没有超过1美元/顺丰费用的停止金额,租户将有0美元的报销。

正如您所看到的,明确是否将费用分组用于报销是很重要的。这就是为什么它是至关重要的阅读租赁,如果你想充分了解偿还结构的租赁。

这些只是修改的总租赁回收结构的几个例子。报销结构可以而且确实存在很大差异。回收结构可能包括其他特征,如上限、最低限额、行政费用、在固定租户首先支付固定费用后对附属租户的补偿要求,以及为补偿目的如何衡量建筑面积的复杂规则,等等。我们的形式发票的软件用这些复杂的补偿结构很容易建模现金流。但是,最重要的是要阅读租赁合同。

修改总租赁vs基准年

在上面的例子中,我们讨论了包含费用停止的报销结构。有时费用停止使用一个特定的金额,如每平方英尺一美元的数字。其他时候,费用止损将使用基准年金额,通常称为基准年止损。

基准年停止的工作方式与上面的费用停止的例子相同,只是有一个关键的不同。费用停止和基准年停止之间的区别是,基准年停止只使用租赁的基准年中的费用金额。例如,如果在租赁的基准年期间的费用是10万美元,而我们的整个建筑是1万平方英尺,那么我们的基准年费用金额将只是10万美元或10美元/平方英尺。在随后的所有年份中,承租人将负责支付超出基准年金额的费用份额。

基准年是如何定义的?这要看情况而定,唯一能确定的方法就是看租赁合同。然而,基准年通常遵循租赁开始的日历年。例如,如果租赁从2020年6月开始,那么基准年将是2020日历年,即2020年1月1日至2020年12月31日。

有时基准年被定义为租户实际租赁的第一年。在这种情况下,它将是2020年6月1日- 2021年5月31日。然而,对于多租户的建筑来说,跟踪起来会很麻烦,因此房东通常只使用日历基准年。

修改总租赁vs三净(NNN)租赁

一个三重净租赁是一种租赁结构,承租人负责支付与物业相关的所有运营费用。三净租赁在大型单租户物业(如全国性连锁餐厅)中很常见,之所以受欢迎,是因为它们提供了一种交钥匙投资。

正如我们在这篇文章中看到的,修改后的总租赁是一种租赁结构,业主和租户共同分担运营费用。修改后的总租赁往往比三净租赁复杂得多。这在很大程度上是因为修改后的总租赁下的偿还结构差异很大,而且计算起来很麻烦。

修改总租赁vs总租赁或全面服务租赁

全部服务或全部租赁是一种租赁结构,业主支付物业的所有运营费用。总租赁是租户最容易理解的租赁结构,因为租户不负责任何运营费用。

这与修改后的总租赁形成了鲜明的对比,总租赁是指租客和房东共同承担支付物业运营费用的责任。如上所述,定义租户如何以及何时偿还房东的偿还结构可能会很快变得复杂和难以理解。

商业房地产租赁是总租赁还是修改后的万博manbex手机登录总租赁,在很大程度上取决于市场状况.当然,了解你的租赁类型的唯一方法,以及更重要的是谁支付了什么(以及何时),是阅读实际的租赁协议。

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结论

在本文中,我们讨论了修改后的总租赁。我们定义了修改后的总租赁,将其与所有其他商业房地产租赁类型进行了比较,然后浏览了几个可以在修改后的总租赁下使用的报销结构示例万博manbex手机登录。最后,我们将修改后的毛租与目前流行的毛租、三净租等租赁形式进行了比较。

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