地理位置:房地产中的物理和环境因素

“位置,位置,位置”这个短语在房地产市场的讨论中被反复使用。它在今天仍然重要,因为位置最终会为一块房地产带来价值。例如,纽约市市中心的一栋高层办公楼在德克萨斯州中部农村地区的价值相对较低。价值不仅是组成部分的功能,而且是功能的功能市场需求在特定地点的特定结构。地理位置本身就是房地产资产的独特之处。由于没有两个结构可以占据完全相同的位置,每种资产的价值特征都是独一无二的。

不动产分析中的物理因素

财产的物理因素很重要,因为它们可以是社区经济背后的驱动因素。例如,靠近受保护港口的地方有望发展与航运业相关的产业。根据土壤条件和地形,物理因素可以决定一个地点是否适合开发。他们还可以推动特定类型的房地产开发在当地的市场需求。一个市场分析是否应考虑这些物理因素的主题财产及其对当前价值和潜在影响未来现金流.既限制又鼓励新开发的物理特征是理解所有细分市场中房地产需求和价值的关键。

对房地产市场分析重要的物理因素可能包括:

  • 位置-界定物业边界,并考虑邻近物业。这个位置如何与周围的物业相适应?考虑到周围的物业类型和物业组合,物业的使用方式是否具有财务意义?邻近的属性是否为该位置增加了价值?
  • 自然地理边界-一些物业有自然地理边界,如河流、湖泊和海洋。虽然这些自然边界限制了可供开发的土地,但如果利用得当,它们也可以为邻近的房产增值。因此,市场分析应考虑自然地理边界对该主题的发展选择和价值驱动因素的影响。
  • 地形-一个地区的地形可以对房地产开发产生巨大的影响,可以成为市场分析的关键因素。地形可以影响径流和洪水灾害等问题,以及可供开发的土地。中西部地区有大片平坦的土地,很容易开发。另一方面,西海岸地区沿海岸可开发的土地数量有限。加州在太平洋和山脉之间几乎没有平坦的土地,所以人们被迫向山的侧面发展。
  • 土壤条件-市场分析还可能包含有关主题物业的土壤状况的信息,特别是当这些信息与物业的计划用途或价值有关时。当规划的土地利用涉及种植作物或其他植被时,土壤条件是最重要的。理想的土壤类型还应该提供足够的排水,并能够支持结构,而不会导致地基裂缝的滑移。
  • 气候-在某种程度上,气候在任何市场分析中都很重要。如果主题财产是度假胜地或娱乐设施,气候可能与收入直接相关。然而,气候对于了解一个地区的房地产需求和经济驱动力也很重要。气候温暖、冬季温和的地区往往会吸引人们和企业。因此,这些地区的人口和经济增长往往较高。
  • 自然资源-从历史上看,城市是在拥有重要自然资源的地方发展起来的。今天,自然资源仍然是工业和就业机会的主要经济驱动力。自然资源可以作为交通运输(河流或海港)、采矿(天然气、煤炭、石油等)或旅游(海滩和山脉)的重要经济因素。
  • 水的可用性-水的可用性不仅对工厂或农田的商业用水很重要,而且对一个地区的所有经济稳定也很重要。一个没有足够水资源和水质的城市,经济增长前景堪忧。这反过来又会影响一个地区的整体房地产市场预测。
  • 交通模式当前的运输模式和对这些模式的拟议变化是市场分析的关键组成部分。交通模式决定了人们的出行路径,从而决定了潜在客户活动最集中的地区。交通模式对于那些需要大量人流和能见度的租户来说尤为重要。沿着主要道路的位置可以代表比邻近人口更高的需求。

房地产分析中的环境因素

环境因素是指人与城市发展与自然环境之间的相互作用。每一块房地产开发都在某种程度上影响着环境,因为开发改变了土地、水和动物之间的自然互动。在许多情况下,开发的发生是因为人们希望利用一个地点的自然环境资源。市场分析应考虑物业与周围自然环境的相互作用和影响,从而影响项目的可行性和价值。对环境的整体影响通常与发展的规模成正比,但由于物业的具体位置或拟议用途,可能会有其他考虑因素。

房地产市场分析可能考虑的一些环境因素包括:

  • 空气及水质-空气和水的质量会对物业估值产生巨大影响。空气质量差或水质差的城市不太可取,长期来看,人口和估值可能会下降。拥有清洁空气和水的地区是非常可取的,因此,这些地区在未来可能会经历高于平均水平的人口和价值增长。当然,这种增长也是有代价的,环境质量必须得到保护。因此,地方政府可能会对可能对自然环境产生负面影响的大型房地产开发要求严格的许可程序。
  • 土壤条件-特定物业上的土壤会对其价值和适合发展的程度产生不同程度的影响。土地的土壤分类很重要,因为它对未来使用和开发的成本和可行性有潜在的巨大影响。与土壤分类有关的问题很重要,因为它们决定了土壤的水文,即土壤与水的相互作用。如果土壤不能充分排水,则可能需要实施额外措施,以适当考虑降雨造成的径流和侵蚀。土壤分类还可以确定土地是否有能力承受结构的重量而不滑移或开裂。
  • 野生动物-所有的房地产开发都在某种程度上影响了该地区的野生动物。这种影响可能与砍伐鸟类和昆虫生活的树木有关。另一方面,房地产开发可能会影响一些濒危或受保护的植物和动物。在这种情况下,可能完全禁止发展。市场分析可能需要考虑对周围野生动物的潜在影响以及与修复工作相关的成本(例如详细的环境分析报告或在另一个地点购买再开发信用)。
  • 湿地-全部或部分时间被水覆盖的土壤可归类为湿地。全国各地都有湿地,它们对当地生态非常重要,因为它们保护和改善水质,储存洪水,在旱季保持地表水的流动,并为鱼类和野生动物提供栖息地。湿地地区的开发可能会受到州监管机构和环境保护署(EPA)的限制。在一些湿地地区,由于水的持续存在,开发可能根本不可行。位于湿地地区或湿地附近的房地产项目,在购买或恢复信贷的同时,应考虑为开发准备土地的潜在成本。

房地产的环境影响和可持续性

作为房地产开发项目的一部分,州法律可能要求进行环境影响研究。实际的规定和要求因州而异,但可能包括对道路上额外交通状况的分析,以及对本地植物和野生动物的影响。环境影响的考虑包括施工阶段和完成的项目。因此,环境影响既适用于现有结构,也适用于拟议中的新发展项目。

环境影响研究的规定和要求在房地产市场分析中很重要,因为它具有可行性。遵守环境法规的成本可能会使建设或改造计划过于昂贵而无法实施。或者,遵守环境法规可能会使现有建筑的拟议使用变得非常昂贵或受到限制,以至于该项目在财务上不再可行。市场分析应解决与环境影响、前期和预期持有期的潜在成本以及环境因素可能对物业预期现金流产生的任何影响相关的问题。

可持续性是全球房地产发展中一个越来越重要的概念。可持续性不是简单地关注对物业和周边地区的直接环境影响,而是考虑发展对更大的区域和全球环境的影响,以及与建筑的人类互动。可持续性不仅仅是交通或发展对当地空气、水或野生动物的影响,还考虑了建筑材料从采购到最终使用的影响。可持续发展的重点是使用可再生的本地建筑材料和更健康的生活和工作环境。

可持续性问题对市场分析很重要,因为它们影响成本、风险、市场化,价值财产的。虽然建设和开发的初始成本可能略高,但也有许多长期利益。这些好处包括较低的风险溢价和较低的运营成本。市场上对可持续房地产发展的期望和需求也使这些物业能够收取租金溢价,并在市场上获得价格溢价。随着市场对可持续性需求的增长,这些物业可能会经历高于平均增长率、较低的空置率和较低的整体增长率营业费用比率.所有这些因素都会产生影响形式发票现金流预期和房地产估值。

结论

在房地产市场分析中分析物理和环境因素在许多方面有利于财务分析。对该地点的物理和环境因素进行全面分析,可以准确估算开发成本。业主和开发商可以更好地确定任何项目的财务可行性。这种分析还能让业主创造更好的预估财务报表,因为他们了解最终影响社区租金的条件。关注物业的物理和环境因素可以帮助业主和开发商做出最佳的财务决策。

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