收益法在房地产估值中的应用

收益法是商业房地产估价师用来评估房地产价值的三种方法之一。万博manbex手机登录与其他两种方法(销售比较法和成本法)相比,收益法更复杂,因此经常让许多商业房地产专业人士感到困惑。万博manbex手机登录在本文中,我们将逐步介绍收益方法对房产估值的影响,包括几个收益方法的例子。

什么是收益法估值?

收益法是估价师使用的一种方法,根据财产的收入来估计财产的市场价值。收益法是现金流折现分析在金融领域。在收益法中,一处房产今天的价值就是其所有者预期未来能收到的现金流的现值。由于它依赖于收取租金收入,这种方法是最常见的商业地产与租户。

将未来收益资本化为现值的方法有两种:直接资本化法和收益资本化法。不同之处在于,直接资本化方法使用一年的收入来估计价值,而收益资本化方法将多年持有期间的收入纳入其中。让我们更深入地研究一下这两种方法。

收益法:直接资本化法

直接资本化法使用一年的收入预测来估计财产价值。收入的衡量标准可以是潜在总收入、有效总收入或净营业收入.直接资本化要求可比房产有良好的近期销售数据。可比销售提供了适当的市场乘数,用于与主题财产。在找到合理的可比销售数据后,你可以找到平均市场乘数。以下公式是使用不同的收入衡量方法来找到市场乘数的三种方法:

  1. 潜在总收入乘数(PGIM) =销售价格/ PGI
  2. 有效总收入乘数(EGIM) =销售价格/ EGI
  3. 净收入乘数(NIM) =销售价格/ NOI

找到市场乘数后,将标的资产的预测收入乘以市场乘数。例如,将市场PGIM乘以目标资产在明年的预测PGI,就得到当前的目标价值估计。直接资本化要求可比物和主体财产的收入和费用比率相似,并且下一年的收入能够代表未来的年份。

收益法:收益资本化法

收益资本化法是一种更为复杂的估值方法。这种方法使用净营业收入估计一个典型的投资持有期间。因此,由此产生的房产价值反映了未来租金率、空置率和运营费用的预期变化。收益率资本化并不要求在持有期间市场状况稳定不变。收益资本化方法还包括对持有期结束时预期销售价格的估计。让我们仔细看看收益率资本化方法是如何工作的。

收益率资本化法的组成部分

采用收益资本化方法,主体价值估计是未来预期现金流的现值。的现值公式简单地计算未来现金流(P后)折现他们回到了现在。应用这个公式,现金流是形式发票营业净收入估计(P1通过Pn),要求回报率r,n是持有期。虽然该公式计算的是现值(PV),但应该注意的是,Excel和流行的财务计算器都利用了净现值公式找出不均匀现金流的现值。这是可行的,因为你可以简单地代入0美元作为初始投资金额,然后得到的净现值金额将等于现值。

收益资本化

以下是关于收益资本化方法的更多细节:

  • 现金流预测。预测一项可产生收入的物业在未来一年将产生的现金流是相对直接和准确的。房产已经有了租客,成本应该不会比目前的水平有太大差异。在考虑未来几年现金流的变化时,现金流预测更具挑战性的部分就出现了。此外,某一年的任何预测误差往往会在随后的几年里加重。持有期限5-10年是最常见的,这些估计需要预测未来的市场租金、空置和收回损失,以及运营费用。
  • 转售价值。使用收益法的计算假设所有者在持有期结束时出售目标财产。估价师可以用直接的美元预测或平均预期年增长率来估计转售价值。直接预测美元不受青睐,因为它们不能直接解释任何市场预期。增长率考虑预测的市场增长率,但目标物业的价值可能以不同于市场平均水平的速度增长。第三种方法将直接资本化技术应用到持有期结束。例如,一个评估师考虑一个5年的持有期会将预估现金流增加一年。第5年末的预期销售价格等于第6年的NOI除以市价比率。
  • 折现率。在公司金融中折现率在净现值计算中,通常是公司资本的加权平均成本。然而,在评估一项投资时,贴现率通常表示为所需的回报率。房地产投资者可以使用其投资物业的要求回报率或同等风险投资的预期回报率。

收益方法使用直接资本化的例子

直接资本化的好处之一是,它提供了一种快速估值的方法。评估师可以从最近售出的房产交易中迅速获得市场乘数。以两款最近售出的同类产品为例,一款PGI为30万美元,售价为210万美元,另一款PGI为22.5万美元,售价为180万美元。第一种方法的PGIM为7(210万美元/ 30万美元),第二种方法的PGIM为8(180万美元/ 22.5万美元)。因此,市场平均PGIM 7.5可以应用于目标物业的PGI估计,以提供快速估值。如果目标物业明年的预期PGI为19.5万美元,那么乘以市场PGIM就可以估算出目标物业的价值。

受试者价值= $195,000 x 7.5 = $1,462,500

评估师还使用直接资本化和剩余估值技术来寻找价值的财产时,只有价值的土地或改善是已知的价值。土地的价值可以从使用可比土地销售数据的单独分析中得知。由此分析,假设土地价值为35万美元,土地资本化率为9%。进一步,假设单独的改进有10%的资本化率。

通过土地价值和土地资本化率相乘,可以计算出由土地产生的财产NOI的部分。其余的收入归因于改善。

收入的方法

将改进的回报贡献除以改进资本化率,仅改进的估值为2 185 000美元。把土地价值加上改善工程的价值,估计财产总值为2 535 000美元。

收益方法使用收益资本化的例子

为了使用收益法估计主体财产价值,第一步是创建一个预计持有期间的形式现金流量表。使用下面的市场假设,让我们估计一下所有者在5年的持有期内的现金流。

  • 该项目物业预计在未来一年的投资收益为20万美元,目前空置率为5%。目前运营费用占EGI的45%,预计在持股期间将保持不变。
  • 市场租金目前正以每年3%的速度增长。然而,在第二年,预计它只会以1%的速度增长,然后回到目前3%的增长率。
  • 在接下来的两年里,空置率预计将攀升至7%,然后回到稳定的5%。
  • 9%的终端资本率是根据目前的市值率估计的。

这是给定市场假设下的形式现金流量表。第5年的销售价格是第6年NOI除以资本化率。

收入方法示例

现在,我们可以通过使用投资者要求的12%的回报率,将未来现金流折现到现在来计算现值。第1年现金流为$ 104500,第2年为$ 103323,第3年为$ 106423,第4年为$ 111973,第5年为$ 143541(第5年NOI和预期转售价值之和)。因此,主题价值估计为1 136 977美元。

结论

在本文中,我们讨论了收益法在房地产估价中的应用。我们定义了收入方法,然后解释了两种收入方法评估人员使用。首先,直接资本化法使用一年的收入来估计一个财产的市场价值。其次,收益资本化方法使用多年的现金流预测,然后将这些未来的现金流折现到现在,以得到资产的现值。然后我们看了一个使用直接资本化方法的收益方法和另一个使用收益资本化方法的例子。

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