如何分析公寓楼的供需关系

最重要的方法之一是使用收集到的所有数据房地产市场分析是考察某一特定类型房地产的供需因素。例如,考虑建造或购买一个新的多户住宅物业的投资者使用市场分析来确定在给定的预期需求下,他们可以预期获得多少现金流。需求必须足够高,以产生现金流,提供足够高的回报率,使投资可行。

为了估计多户住宅单位的需求,有必要了解城市最近的人口增长趋势。然后,重要的是要考虑市场领域的主要行业以及这些行业在未来几年的预期增长。然后,你可以把这些信息放在一起,预测多户住宅需求,并将需求与现有和拟议的多户住宅供应进行比较。本案例研究采用佛罗里达州奥兰多地区的人口和工业活动数据,分析该地区多户住宅单元的供需关系。

美国人口普查局和奥兰多经济发展委员会的最新数据列出了总数人口(2016年)奥兰多市区的2,387,138人。从2015年到2016年,奥兰多都会区人口增长了2.6%。这使得奥兰多成为美国发展最快的地区。奥兰多经济发展委员会估计,自2000年以来,该地区的人口增长相当于每天增加138人。人口增长主要是由国内移民推动的。为了在温暖的天气中退休或寻求新的职业机会而搬到奥兰多的美国人约占新增人口的40%。国际移民(主要来自中南美洲)占人口增长的34%。人们迁移到奥兰多地区是因为该地区的比较优势(气候、娱乐和生活方式,以及经济增长)。如果没有这些优势,奥兰多就不会是全国发展最快的地区之一。

平均家庭规模约为2.5户,这意味着奥兰多市区估计有954,855户家庭。来自美国消费者调查的数据表明43%的人口是租房者。因此,43%的家庭将给出410,588套多户公寓的估计需求。事实上,并不是所有的租客都住在多户公寓里,因为很多人都租单户住宅。因此,有必要估计这些租户中有多少人住在多户公寓中。

一个2016报告据房利美(Fannie Mae)的一份报告估计,奥兰多都会区有15.6万套多户公寓,空置率为5.75%。因此,2016年约有147,030套已入住多户住宅单元(156,000 x(1-.0575) = 147,030)。这意味着,据估计,35.8%的租客居住在多户住宅单位,而其余64.2%的租客居住在单户住宅。

美国劳工统计局(Bureau of Labor Statistics)的就业数据证实,经济增长正在推动奥兰多都市区的人口增长。事实上,从2015年到2016年,奥兰多的就业增长是全国平均水平的两倍多。强劲的经济和就业人数的增长表明,除非国民经济发生重大转变或发生自然灾害,否则人口在未来几年将继续增长。此外,4.22%的就业增长率超过2.6%的人口增长率。如果奥兰多的主要产业继续以这样的速度发展,就需要更多的新工人搬到这个地区来填补这些新的工作岗位。因此,预测的人口增长率可能会高于过去10年的平均2%。估计人口每年至少增长3%可能更合适。

区域 行业 年平均就业率 改变就业2015 - 2016 增长速度
2016 美国总 总,所有行业 141870066年 2378367年 1.71%
Orlando-Kissimmee-Sanford, FL MSA 总,所有行业 1157536年 46844年 4.22%
2015 美国总 总,所有行业 139491699年
Orlando-Kissimmee-Sanford, FL MSA 总,所有行业 1110692年

使用一个区位商分析表明,奥兰多在服务、建筑、休闲和酒店行业具有竞争优势。只要国民经济继续增长,全国失业率保持在低水平,所有这些行业在未来几年都应该保持强劲。

行业 区位商
制造业 0.664674599
自然资源和采矿业 0.330605357
建设 1.213038593
制造业 0.41740123
服务提供 1.143132811
贸易、运输和公用事业 0.99493952
信息 0.983670576
金融活动 1.092321103
专业及商业服务 1.153196509
教育和保健服务 0.819187622
休闲和好客 1.952753058
其他服务 0.993404995
不保密的 0.13973717

经济基础分析奥兰多都会区的数据显示,该地区的经济基数乘数约为1.5。这意味着,如果其中一个基础产业创造额外的100个就业岗位,整个地区将因此增加150个就业岗位。如果仅仅是休闲和酒店、服务(提供)、专业和商业服务都在第二年创造了同样数量的就业机会,那么将增加约28,000个就业机会。因此,该地区的人口有可能继续高速增长。

行业 年平均就业率 改变就业2015 - 2016
总,所有行业 1042526年 43773年
制造业 113104年 7874年
自然资源和采矿业 5052年 -324年
建设 66175年 6884年
制造业 41878年 1314年
服务提供 929422年 35899年
贸易、运输和公用事业 219205年 7049年
信息 22448年 -292年
金融活动 70887年 1340年
专业及商业服务 188416年 10818年
教育和保健服务 144734年 5111年
休闲和好客 247860年 9333年
其他服务 35563年 2808年
不保密的 310 -266年

公寓单元供给与需求

上述简单分析估计,2016年的租赁单位需求约为147,030套。考虑这样一个情况:奥兰多大都会区当年有156,000套多户公寓的供应量,空置率为5.75%。如果人口每年增长3%,而租房的比例保持不变,那么到2018年,多户型公寓的需求将填满现有的所有供应。因此,对多户型公寓的需求显然是存在的。市场每年能吸收多少新单位?

没有新的供应
2016 2017 2018
总单位 156000年 156000年 156000年
8970年 4559年 16
多户家庭的租房者 147030年 151441年 155984年

随着人口增长率达到3%,公寓租户的比例也达到类似水平,这意味着奥兰多都会区的多户租赁人口每年将增加4500至5000个单元。为了满足2022年之前的住房需求,房地产开发商每年至少需要增加3250套多户住宅的供应量。以下是如果房地产开发商每年交付5000套新公寓的预测供需情况:

每年5,000个新单位
2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
总单位 156000年 161000年 166000年 171000年 176000年 181000年 186000年
多户家庭的租房者 147030年 151441年 155984年 160664年 165484年 170448年 175562年
8970年 9559年 10016年 10336年 10516年 10552年 10438年
空置率 5.75% 5.94% 6.03% 6.04% 5.98% 5.83% 5.61%

结论

这个例子提供了一个简单的方法,使用来自房地产市场分析的数据来预测公寓单元需求。更深入的预测将考虑关键行业的实际增长预测,更详细地研究该地区多户型单位的实际供应和建筑许可,以及不断变化的经济因素将如何影响选择租房而不是买房的人口比例。最后一张图的结果考虑了随时间的供求变化,也可以扩展到考虑预期市场租金的增长率。尽管详细的输入可能变得更加复杂,但分析的基本框架是相同的。

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