盈亏平衡入住率是如何运作的

盈亏平衡入住率是商业地产中使用较少的比率之一,但它也是最实用和最有用的比率之一。万博manbex手机登录这对贷款人也特别重要承保投资性商业地产万博manbex手机登录贷款。在这篇简短的文章中,我们将讨论盈亏平衡占用率是如何工作的,为什么它如此重要,然后我们将通过一个清晰的例子将其联系起来。

盈亏平衡占用率

首先,什么是盈亏平衡的入住率公式?它是如何计算的?

盈亏平衡入住率

如上所示,盈亏平衡占用率就是所有运营费用和债务偿还的总和,除以潜在的总租金收入。它告诉你必须出租多少比例的财产,以支付所有的费用和债务偿还义务。

盈亏平衡入住率的例子

考虑以下5年形式发票对于公寓楼:

盈亏平衡占用形式发票

如上文第1年所示,该物业的营运费用总额为$670,580,偿债总额为$1,053,154。这两个数字相加等于1,723,734美元,再除以潜在租金总额2,184,000美元,就得到了78.9%的盈亏平衡入住率。

第一年入住率收支平衡

78.9%的盈亏平衡入住率说明了什么?从本质上说,这个特殊的财产必须至少被占用79%,才能满足所有持续的费用和债务偿还义务。换句话说,这个物业的空置率可以上升到21%左右,而我们仍然能够继续按时支付所有的账单和贷款。

这种盈亏平衡的入住率是好是坏?和往常一样,这取决于上下文。例如,如果贷方承保该物业,计算出98.9%的盈亏平衡入住率,然后将其与该物业类型的市场空置率进行比较。如果这一细分市场的多户住宅空置率为10%,那么79%的盈亏平衡入住率将提供足够的缓冲,以应对高于平均空置率的情况。

另一方面,如果市场空置率接近15%,那么贷款人可能想进一步研究盈亏平衡的入住率在持有期间的变化。下面是它在这个特殊例子中的样子:

盈亏平衡持有期

如上图所示,盈亏平衡的入住率稳步下降,从第一年的79%下降到第5年的75%。也许这样做对贷款人来说是合理的,可以为这笔交易提供额外的安慰。

另一种考虑盈亏平衡入住率的方法是按单位计算。上面的分析只是计算了潜在总租金收入的百分比,但就实际单位而言,这意味着什么呢?形式表显示总共有140个单位,每月平均租金为1300美元。这意味着在第一年,我们平均可以有30个单位空置,而我们仍然可以实现收支平衡。这为我们提供了一个更具体的指标,可以随着时间的推移进行追踪,并允许我们在空置单位越过特定阈值时发出警报。

结论

盈亏平衡的入住率很容易计算,而且可以让你对交易有更多的了解。了解您的阈值在实际单位方面是什么,还可以为您提供一个可以随着时间进行跟踪的有形指标。虽然这不是最流行的商业地产比率,但盈亏平衡的入住率绝对应该在你的工具箱万博manbex手机登录中。

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