城市如何发展?

市场分析的基本要求之一是能够理解该地区的经济状况。为了充分了解目前或计划使用的房产给市场带来的价值,人们必须考虑城市增长模式的经济状况以及该地区的整体市场活动和健康状况。租金、房产价值和空置率的当前价值和预测趋势都取决于对城市增长方式的理解,以及这些城市发展趋势最终如何影响整个城市的房地产价值。当然,城市可以以许多不同的方式增长,理解城市增长的模式有助于在房地产分析中阐明大局。在这篇文章中,我们将讨论几种不同的城市增长模型,这些模型通常用于解释城市的增长模式。

城市发展中的同心圆增长

同心圆增长模型(CCD模型)是最早的城市发展理论模型之一。一位名叫欧内斯特·伯吉斯的社会学家在1925年首次提出了这个模型。芝加哥的城市发展模式是同心圆增长模式的灵感来源。

同心圆式的增长始于城市中心的中央商务区。一切都围绕着这个城市经济活动的中心中心生长。同心圆增长模型是投标租理论的应用。那些能够支付最高租金的人都位于中央商务区的经济中心附近。离中央商务区越远,房地产价格越低,但人们也需要考虑到在中央商务区上班的交通时间和成本。尽管广泛的汽车拥有量导致了中央商务区以外的商业活动的发展,但这种模式的基本思想在大城市地区仍然适用。然而,同样重要的是要注意,地形和地理可以阻止同心圆在给定方向上的生长。例如,由于密歇根湖的存在,芝加哥的发展仅限于东部。山脉、海洋和大河也会限制某一特定方向的生长。

同心圆增长模型

同心圆增长模式中的第一个区域是城市的中央商务区。这个区域是城市经济活动的中心,大多数人都在这个区域工作。这里的土地价值最高,经济回报最高。这个地区的大部分开发项目都是为了满足高密度人口的需要而建造的高层办公楼和摩天大楼。由于房地产成本异常高,该地区住宅物业的可用性非常有限。因此,豪华公寓为最富有的人群服务。中央商务区的另一个组成部分是高速公路和公共交通的便捷交通。

第二个区域是办公室变成工厂的过渡区域。至少,这是传统上工业活动发生的地方,就在市中心的主要金融中心之外。在这个地区开发的住房是为工厂工人建造的廉价廉租房。今天,这个地区仍然包括工厂、工业仓库和交通枢纽。然而,这些地区中的大多数已被重新开发为城市振兴项目的一部分,成为混合用途的物业。这些地区的再开发创造了独特的社区,以商业和住宅房地产为特色。这一区域每平方英尺的价格往往相对较高(不过比不上中央商务区),因此住宅和商业空间都很小。

第三区传统上是住宅区。它被认为是一种内郊区,传统上是工人阶级居民的地区。这些房子质量不错,许多工厂工人都住在这个地区。那些住在过渡地带的人希望有一天有足够的钱搬到这个地区。如今,其中一些地区年久失修,犯罪率很高,财产价值也很低。另一方面,许多城市投入资金对这些社区进行翻新和重新开发,使其成为年轻的城市专业人士及其家庭理想和繁荣的社区。在该地区成功重建社区的地区目前正在经历房地产价值的高速增长。靠近中央商务区和娱乐场所,对于愿意用更大的面积换取更短通勤时间的年轻人群来说是非常理想的。

第四区是另一个白领聚居区。这个地区的住宅相当大,而且是新开发的。在郊区有独立的独户住宅。此外,还有许多设施,如公园、购物中心和餐馆。这个地区的居民更有可能开始做小生意。这个区域的学校质量也明显高于第三区域的学校。这是房地产价格上涨和人口增长的另一个驱动因素。

第五个区域是最外面的区域,被称为通勤区。中产阶级和上层阶级的家庭想要更大的房子和更开放的空间,传统上居住在这些地区。通勤区也有公园和购物中心,但这些区域往往比第四区更分散。在这个地区还有相当多的未开发土地。交通便利是通勤区居民的关键。居住在这个地区的居民需要足够富裕,能够负担得起大房子,以及每天通勤到中央商务区的时间和费用。由于与通勤相关的成本相当高,这一地区往往是为渴望在城市之外过上安静生活的富裕家庭保留的。

随着汽车运输在美国的普及,这个模型的假设也发生了变化。中央商务区的小型版本开始在一些外围区域发展起来,过渡区域的工厂关闭了。技术取代了制造业,城市发展模式也随之改变。此外,区域之间的边界比描述所显示的更加不稳定。尽管如此,从远处看城市发展模式,从中心商务区到通勤区的转变是显而易见的。

另外三个城市增长理论后来作为城市发展同心圆模型的变体而发展起来。

轴向生长

从历史上看,交通是决定城市发展的关键因素之一。城市往往是在关键港口、铁路和公路枢纽附近发展起来的。交通便利成为这些地点的相对优势。轴向增长模型是在20世纪30年代发展起来的,它表明发展发生在从城市中心引出的交通线沿线。

轴向生长模型

商业和住宅地产首先从这些交通线路旁边开始,因为它们离开了市中心。然后,发展开始远离这些交通线路。虽然主要城市周围环城型高速公路系统的发展减少了这种轴向发展,但这一理论的基本原理在全国各地都可以观察到。靠近贯穿城镇的主要道路或贯穿州的高速公路的位置对住宅和商业物业都有价值。位于这些主要交通要道附近,减少了旅行时间,并提供了方便的访问位置。远离主要交通路线会导致开发减少和房地产价格下降。

行业增长

在20世纪30年代,霍默·霍伊特(Homer Hoyt)发表了同心圆增长模型的另一种变体,称为部门增长模型。部门模型认识到,增长倾向于主要沿交通线从城市中心向外延伸,具体类型的发展倾向于在模式上聚集在一起。许多欧洲城市,尤其是英国城市,都呈现出这种发展模式。

行业增长模型

在行业增长模式中,制造业和住宅区的发展不是同心圆,而是从中央商务区向外的楔形。工业或制造业通常位于穿过城市的主要工业铁路线或河流沿线。也可能有一些价格非常低的住宅房地产,只有最低阶层的公民居住。这是一个不受欢迎的居住区,因为它靠近工厂。第三部分是低层住宅,小房子相互靠近。对于工厂工人来说,这是一个更理想的领域,因为生活条件更好,但它仍然离他们的工作场所很近。中央商务区周围的大部分地区是中产阶级居住区。其中一些居民可能在工厂工作,但大多数人在中央商务区工作,可以负担得起更好的住房和更长的通勤时间。这一领域的住宅比低阶层住宅面积更大,距离更远。从中央商务区迁出的最小板块是高级住宅板块。 This sector has the least traffic, the most open space, and the largest homes.

大多数人的经验将证实该行业的增长模式。虽然不完全准确,但在你自己的家乡,你很可能就能找到遵循这种增长模式的各种行业。

多核生长

随着城市的发展和边界向外扩展,一些地方的城市模式开始发生变化。城市的设计变得更加复杂,新的商业活动领域出现了。1945年,C.D.哈里斯(C.D. Harris)和爱德华·乌尔曼(Edward Ullman)发表了一个模型,试图解释城市发展的新复杂形态。轨道交通是以往城市增长模式的中心,多核增长模式考虑了汽车交通这种颠覆性的新技术。

多核模型认识到商业活动以集群形式发生,许多城市有不止一个活动中心。事实上,在过去的几十年里,大多数城市已经变得支离破碎,相对于郊区的办公园区和购物中心,中央商务区的重要性已经下降。这促使许多社区制定了“拯救市中心”计划和活动。

多核生长模型表明,新簇的生长有多种原因。某些活动需要专门的设施。许多相似的活动因彼此靠近而受益,因为它们能产生协同效应,但某些不同的活动却对彼此不利。最后,有些活动需要低成本、不太理想的地点。

多核生长模型

多核模型保留了同心圆增长模型和部门增长模型中所包含的一些相同的基本因素。城市仍然围绕一个包含高层商业开发的中央商务区进行开发,以最大限度地利用房地产。在中央商务区之外是一个轻工制造业或仓库部门。多核模型引入了一个重制造区,它位于离中央商务区相当远的地方。重制造区内没有住宅,但低层住宅区连接了城市的两个制造区。该地区包括公寓和非常小的住宅紧密相连。也可能有一个较小的工业郊区,位于离重型制造业区不远的地方。从中央商务区向另一个方向延伸,中产阶级居住区是城市最大的部分。这里的房子都是中等大小,而且距离较远。由于这个地区人口众多,新的商业活动在这个地区发展缓慢。 As a result, the multiple nuclei model included a new outlying business district between the middle-class and high-class residential zones. In addition, new residential suburbs may develop outside of this area.

结论

在本文中,我们讨论了几个描述城市如何增长的城市增长模型。首先,同心圆模型认识到,大多数城市倾向于以圆形的方式从中央商务区向外发展。这是因为城市之间的交通主要靠铁路,这导致制造业活动集中在市中心的火车站附近。这导致其他土地用途以同心圆的圆形模式围绕中心枢纽发展。后来,这种增长模式被打破,在20世纪30年代建立了部门增长模式。研究发现,生长倾向于发生在横切原始环的楔形中。这是因为该市的内部交通网络使企业更容易配送商品。大约在同一时间,轴向增长模型被创建,并认识到大众交通的影响,表明城市倾向于沿着主要交通路线发展。最后,多核增长模型强调城市的活动是集群发生的。它认识到郊区购物中心和办公园区的影响,以及对中央商务区重要性的下降。

今天,在进行市场分析时,理解同心圆增长模型及其变体背后的基本理论仍然很重要。首先,中央商务区或市中心的房地产价格通常最高,这是事实。这个地区的租金通常是最高的,而且它是一个城市中大多数经济和娱乐活动的中心。在中央商务区内有住宅区,但与中央商务区以外的地区相比,它们面积小,价格贵。在一些城市,对中央商务区房地产的需求导致其向邻近区域扩张,所有其他区域也随之向外扩张。

在中央商务区之外,要么是居住质量较差、商业活动很少的低收入地区,要么是由于城市振兴和士绅化努力而不断增长的地区。根据目前的情况,市场可能会出现商业和住宅物业价值下降或显著增长的机会。总的来说,这些地区非常适合那些喜欢时髦的城市生活方式,但又负担不起住在市中心的年轻都市专业人士。

最后,随着通勤区边界的不断扩大,美国城市出现了一种被称为“城市蔓延”的现象。想要更大的房子、新的开发项目和更多空间的家庭继续搬离中央商务区。因此,郊区和郊区发展的地区远远超出了城市的范围。然而,近年来,与通勤相关的成本和时间似乎达到了最大值。现在有一种新趋势,很多家庭都选择把他们的大房子换成更靠近中央商务区的小房子。换句话说,最初造成通勤区和城市扩张的趋势开始逆转。因此,如果这一趋势继续下去,靠近中央商务区的地区的发展和增长有望在未来获得更高的增长。了解一个地点适合这个模型,以及相应的租金和增长前景是开发市场分析的重要组成部分。

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