租金乘数:初学者指南

总租金乘数是一个简单的衡量投资业绩的方法万博manbex手机登录商业地产行业.在评估商业房地产交易时,了解总租金乘数很重要,但它也有一些固有的局限性。万博manbex手机登录在这篇文章中,你将学到:

何谓总租金乘数(GRM)

总租金乘数GRM在房地产中通常缩写为GRM,是一种简单的衡量投资业绩的指标,用于比较不同的房地产投资。

房地产的GRM是指物业的销售价格与其总租金收入之比。

总租金乘数公式

总租金乘数公式计算如下:

总租金乘数公式

总租金乘数被定义为一处房产的销售价格除以其潜在租金收入。如果我们重新整理上面的公式,我们就可以解出房产的价格或价值:

总租金乘数

总租金乘数可以用来快速调查市场机会,过滤出相对于市场潜在租金收入而言价格较低的房产。总租金乘数也可以利用同一市场区域内非常相似的物业的总租金乘数(grm)来评估物业的价值。

如何计算总租金乘数

总租金乘数可以用房产的购买价格除以总潜在租金收入来计算。

如何计算总租金乘数

在上面的例子中,销售价格为1,149,107,潜在租金收入为100,000。因此,总租金乘数为1,149,107 / 100,000,或11.49倍。

在实践中,你有时会看到毛租金乘数的计算方法存在差异。一个不同之处在于,可以使用实际的总租金,而不是潜在的总收入。这意味着将使用基本租金收入,而不是潜在租金收入。潜在租金和基本租金之间的差异在于,基本租金考虑了实际空置率和从租户租金中扣除的租金优惠。

另一种计算GRM的方式可能会有所不同,这取决于用来衡量总租金的时间段。例如,可以使用过去12个月的总租金来计算总租金,而不是使用前瞻性的形式预测。

关于总租金乘数,要记住的重要一点是,要弄清楚它是如何计算的,并确保你的计算结果与其他类似的房产相一致。

租金乘数的例子

让我们用一个简单的例子来说明总租金乘数是如何工作的。假设一栋商业办公大楼,一年的潜在租金收入为10万美元,销售价格为100万美元。

总租金乘数计算

在这种情况下,总租金乘数为$1,000,000/$100,000,其结果是GRM为10倍。那么总租金的10倍是什么意思呢?就其本身而言,并不多。但是当你将这个GRM与其他类似性质进行比较时,它可以给你一个快速的指示,告诉你它是否符合其他类似性质。

如果您想快速评估同一地区的几个潜在收购,这种类型的GRM分析可能会很有帮助。如果其中一个属性的GRM比其他属性小,这可能表明有机会。

让我们再举一个总租金乘数的例子,你想使用GRM来估计一个物业的价值。假设你正在考虑将你的投资办公楼挂牌出售,你想要得到一个粗略的价值指示。该建筑的潜在租金收入为每年5万美元。

在调查了同一地区最近出售的可比建筑的市场后,你发现平均总租金乘数是11倍。根据上面的GRM公式,你可以使用这些信息粗略估算你的建筑价值为55万美元。

什么是好的总租金乘数?

当与位于同一贸易区内的类似物业的其他总租金乘数比较时,最好用总租金乘数。这意味着不同地点的不同属性组的grm将是不同的。

同样重要的是,所有比较物业的总租金乘数计算必须一致。如上所述,毛租金乘数的计算方法可能会有一些变化。因此,没有一个神奇的总租金乘数可以用作经验法则。相反,GRM应该使用一致的方法与对等组进行比较。

总租金乘数的限制

使用总租金乘数本质上就像使用公司的收入作为价值的衡量标准。这种方法的问题在于,当你购买投资性房产时,你的回报不是基于总收入,而是基于现金流的底线。此外,物业还可以从租金以外的其他来源获得辅助收入,如洗衣房、自动售货机、广告牌等。这意味着,总租金乘数不会总是考虑到一处房产的所有收入来源。

换句话说,如果不考虑物业的辅助收入、运营费用、未来价值、财务杠杆或抵押贷款摊销,根本不可能估算出你的真实投资回报。

考虑以下形式发票对于小型办公楼:

毛租金乘数形式

在上面的第一种形式中,第一年的潜在租金收入是$168,750。以1,000,000美元的收购价格计算,所得第1年的毛租金乘数为5.93倍。这本身并不能告诉你太多,但假设你在同一地区承保了其他几栋出售的写字楼,你已经确定这些类似物业的平均总租金乘数是5.00x。

在这种情况下,与其他类似的物业相比,上述物业的总租金乘数似乎很高。如果你只使用总租金乘数作为你的评估标准,你可能会放弃这处房产,然后离开。但这是正确的决定吗?

总租金乘数GRM公式

如前所述,总租金乘数不考虑辅助收入、空置率、费用、处置价格或任何其他影响物业现金流底线的因素。如果不深入了解所有这些细节,就不可能知道你在这个房产上的投资真正的回报是什么。

为了说明这一点,让我们使用折现现金流分析来仔细观察上述属性。

总租金乘数vs内部收益率

上面的现金流折现分析考虑持有期间每年的税前现金流,包括空置率、费用和所有其他项目的毛租金乘数忽略。

基于1,000,000美元的收购价格和a折现率10%的结果是无杠杆净现值45,112美元,还有内部收益率是11.15%。如果我们有能力的话担保贷款按照70%的贷款价值比(70万美元),在20年内摊销5%,那么我们的内部回报率将提高到22.48%。

这是一个好的投资吗?当然,这要视情况而定,还有许多其他因素需要考虑。假设你的贴现率是10%这肯定是需要仔细研究的东西。然而,如上所示,这个机会将完全不受总租金乘数的影响。

总租金乘数vs上限比率

总租金乘数告诉你一处房产的价值是它可能产生的潜在租金收入的倍数。上限比率也是一个简单的比率,但有几个重要的区别。

最高税率是指物业的净营业收入与其市场价值之比。首先,由于最高税率使用的是物业的净营业收入,因此它提供了更多的背景,因为它包括了营业费用,而不像毛租金乘数。

其次,上限税率将房产的市场价值放在分母上,将净营业收入放在分子上。因为市场价值在分母中,这意味着上限利率是用百分比表示的。另一方面,总租金乘数被表示为乘数,因为价值或销售价格被放在分子中。

最高税率和总租金乘数都是简单的比率,在筛选物业时很有用。然而,最高房价更重要,因为它考虑到了物业的运营费用。与简单的总租金乘数不同,最高税率也被广泛应用于商业地产的评估和估价。万博manbex手机登录

总租金乘数与总收入乘数

总租金乘数是根据物业的总租金计算的。另一方面,总收益乘数是用总潜在收入来计算的,它考虑了房产的所有收入来源,而不仅仅是租金收入。

总租金乘数和总收入乘数之间的差异很重要,因为这些指标很容易混淆。事实上,当计算方法本身不同时,这些术语通常可以互换使用。

如果一处房产有停车场、自动售货机、洗衣房、活动、广告牌等辅助收入来源,那么总租金乘数和总收入乘数之间可能存在显著差异。

结论

总租金乘数是衡量投资业绩的一个简单指标,它有几个优点。计算它所需的信息非常少,所需的信息很容易获得,同一市场区域内的可比物业应该有大致相同的总租金乘数,总体而言,GRM概念相当容易理解。

当然,正如我们在本文中详细介绍的,总租金乘数有几个内置的限制,您应该注意。它不考虑房产的所有收入来源,不考虑房产的任何支出,也不考虑货币的时间价值。

最终,这些总租金乘数问题的解决方案是为您的财产建立一个完整的形式,然后计算各种房地产投资指标。为了快速建立一个房地产形式,并运行贴现现金流分析加上其他财务指标,包括GRM,您可以考虑我们的房地产投资软件

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