房地产市场分析入门

详细的市场分析是任何房地产投资决策的关键。尽管财务预测对管理和投资决策的影响要大得多,但财务报表中的每一个数字背后都有市场分析。因此,花时间收集所需的数据以充分了解主题物业的市场区域是很重要的。最后,市场分析的质量会对准确判断一处房产是否是一项可行的、有利可图的投资产生影响。

界定物业的市场区域

创建市场分析的第一步是定义主题物业的市场区域。市场区域是该物业最有可能服务的地理区域。市场面积的大小取决于它的物业类型和它提供的服务。例如,便利店的市场面积相对较小。这家便利店服务的大多数顾客通常住在其所在地半径不到一英里的范围内。另一方面,一个较大的社区中心发展可能包括各种零售商店和办公室,服务于10英里半径内的一个地区。

一般来说,一般市场面积是可以公开获取经济和人口数据的最小地理区域。邻里是指该物业的主要竞争对手所在的区域。考虑主题属性的邻域在邻域生命周期中的位置。生命周期包含四个阶段。在增长阶段,有很多新建筑,该地区的人口增长速度高于该地区其他社区的平均水平。

然而,在某一时刻,增长速度放缓,社区变得完全发展,和时期稳定开始了。根据该地区的发展趋势以及改善的整体物理特征,一个社区可能在很长一段时间内保持在其周期的相对稳定的部分。在此期间,空置率保持稳定,房价一般随全国平均水平上涨。

最终,这个社区会开始下降当该地区的经济福利下降或房地产开始年久失修时。这一阶段的特点是房地产价值下降和空置率高。

然而,在一些地方政府的干预下,社区往往会经历振兴.城市更新或士绅化的努力将新的居民和企业带到价格处于最低水平的社区。企业和居民被这里的低价和减税承诺吸引到了这里。如果成功,一个社区可以通过过渡到一个新的成长阶段来重新开始生命周期。

人口趋势有助于说明社区的这些变化。随着时间的推移,人口普查数据的趋势有助于讲述该地区的故事。市场分析应考虑该地区居民的人口规模、家庭规模、年龄分布、婚姻状况、教育水平和就业率。人口增长是由经济和就业增长推动的。然而,在一些地区,人口增长是由移民或温暖地区的退休目的地推动的。这种人口增长会给一个地区带来独特的机遇和挑战,考虑这些长期影响是很重要的。

为房地产市场分析收集数据

在网上有许多很好的免费数据来源,可以帮助进行人口统计分析。美国人口普查局提供了大量的人口和人口统计数据,但唯一的问题是数据点之间的差距,因为他们每十年才收集一次数据。美联储负责收集经济和金融数据,住房和城市发展部负责提供住房数据。根据区域的大小和市场分析所需的详细程度,可能需要私人来源的数据。有各种各样的公司提供收费的人口和经济数据。

类型的数据

数据的来源

人口规模和人口统计

美国人口普查局

失业率

劳工统计局

家庭收入

劳工统计局;美国人口普查局

房价

弗雷德经济研究;住房和城市发展部

利率

弗雷德经济研究

每天的人流量

运用服务

公立学校

运用服务

建筑许可

运用服务;当地办事处

万博manbex手机登录商业地产销售

配角;LoopNet

例如,这里有一些人口统计数据,将奥兰多的人口与佛罗里达州和整个美国的人口进行比较。对奥兰多的初步观察之一是,与该州和这个国家的其他地方相比,这里的人口相对年轻,更有可能说西班牙语。这个地区人口稠密。市场分析的人口统计部分将包括有关教育、年龄和收入随时间变化的额外数据。增长率说明了一个地区人口的动态特征。

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人口趋势是了解一个地区房地产市场的重要组成部分。特定的人口统计群体有可以影响零售发展的购物偏好。平均年龄较大的人口可能需要更多的办公空间和医疗设施。有年轻人或流动人口的地区可能需要更多的住房供应,专门用于公寓和共管公寓。

除了分析市场区域和邻近地区的人口和经济之外,分析竞争也很重要。该地区还有哪些物业为特定物业类型提供空间市场?找出竞争对手的租金和平均空置率。查阅该地区的公共记录,看看该地区是否有任何新的建筑许可,这也将改变目前的供应水平,为买家和租户带来额外的竞争来源。

房地产市场供求模型分析

城市土地研究所(Urban Land Institute)等组织公布了全国每平方英尺典型零售额等统计数据。在调研完标的物业类型的典型人均销售额或人均需求后,再调研该市场区域内竞争对手的当前销售量和租金情况。人口数据根据增长预期预测预期需求。当前的房地产数据显示了现有的房地产供应是否小于、大于或与当前和预计的每平方英尺空间的全国平均销售或需求相匹配。虽然对供应的影响在不同的物业类型中通常是相同的,但对需求的影响在不同的商业物业类型中可能不同。

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例如,考虑一个人口增长率稳定在3%,预计人口在27,500左右的社区。用这个人口乘以明年全国的人均销售额。如果预测某一特定类型零售商店的人均销售额为175美元,该地区明年的销售需求将为4,812,500美元。

然后,将这一销售需求除以全国各地类似商店每平方英尺的典型销售额。如果一般商店的销售额是每平方英尺140美元,那么相当于34,375平方英尺的面积需求。考虑一下市场区域目前用于满足这一需求的面积是大于还是小于这一面积。如果需求大于目前的供应,目前的业主可能会获得高于人均销售额的收入,但市场也有空间吸收额外的房地产供应。如果需求低于目前的供应,市场的销售和租金往往低于平均水平,空置率则高于平均水平。人口统计也决定了新开发项目的适当吸收率,也就是新商业物业达到稳定的占用水平所需要的时间长度。

房地产市场分析中的乘数效应

乘数效应描述了经济活动导致一个地区就业增长、人口增长和收入水平提高的倾向。这就是为什么房地产市场分析需要包括有关人口和创造当地经济的产业的信息。一般来说,行业对技能和教育水平的要求越高,对当地经济的乘数效应就越大。因此,技术实力雄厚的领域被认为是乘数效应的最大受益者。需要相对低技能和低教育水平的行业也具有最低的乘数效应。在预测特定类型的房地产需求的潜在增长时,应考虑当地工业的经济增长的影响,以及它为该地区创造新的就业机会和更高收入的倾向。乘数效应模拟了向地方经济注入现金所引起的总需求的变化。

万博manbex手机登录商业地产的乘数效应

乘数效应的强度可以用实际GDP的变化除以注入经济体的现金量的变化来表示。

乘数(k) =实际GDP变化/现金注入变化

在一个简单的经济中,乘数也可以表示为人口的边际消费倾向和边际储蓄倾向的函数。当边际储蓄倾向为10%,边际消费倾向为90%时,乘数效应为10。

K = 1/边际储蓄倾向= 1/。1 = 10

K = 1 /(1-边际消费倾向)= 1 / (1-.9)= 10

例如,向经济注入10万美元的现金会以工资的形式支付出去,然后在当地经济中用于购买商品和服务。然后,当地企业将这些钱作为工资支付出去,这反过来又会导致更多的商品和服务支出。如果乘数效应等于10,这意味着这10万美元的额外现金注入最终会给该地区带来100万美元的有效收入。

托宾的q与房地产市场分析

尽管托宾q的概念最初是用来描述公司关于资本资产投资的决策的,但该理论可以扩展到描述房地产投资。托宾q的原始方程是:

托宾的q =可再生的实际资本资产市值/资产的流动重置成本。

在房地产中,再生产成本是由估价师的成本法来确定的。因此,Tobin’s q可以推广应用到房地产资产中,公式如下:

Q =现有房地产市场价格/土地成本+改良工程建设成本

将这一理论应用到房地产和城市发展中,如果建设创造了额外的价值,市场就有能力吸收额外的供应。从数学上讲,任何时候q>1都是这样。如果这是真的,开发商就有能力赚取足够的利润,使新的建设项目在财务上可行。然而,当新的库存在市场上可用时,类似房地产资产的市场价值将下降,直到需求增长以满足新的供应。当市场价格因新供应而下跌时,托宾q值也会下降。因此,Tobin’s q是一个很有用的工具,可以用来评估当前房地产市场的供给和需求状况,以及新开发对当前空间市场的影响。

结论

在这篇文章中,我们简要概述了完成房地产市场分析所采取的步骤。第一个任务是确定市场区域,这是一个物业预期服务的地理区域。然后,我们讨论了如何以及在哪里为一个物业收集相关的市场数据。最后,我们讨论了需要考虑的供给和需求因素,包括乘数效应和托宾斯问题。房地产市场分析是一个复杂的主题,本文给出了如何开始的高水平概述。

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