理解经济基础分析

衡量一个行业的经济增长或衰退对整个区域经济的影响的一种方法是使用一种被称为经济基础模型的工具。经济基础分析是1928年罗伯特·黑格(Robert Haig)在制定纽约区域经济发展计划时发展起来的。经济基础分析将区域经济活动分为基本经济活动和非基本经济活动两大类。基本经济活动是区域产出超过区域需求的一种区域竞争优势形式。因此,基本活动是该地区经济出口的一个来源。另一方面,非基本活动是支助该区域基本经济工业的来源。

经济基础分析在房地产市场分析中很有用,因为它提供了一个地区经济活动的数据驱动图。通过比较特定行业与州或国家层面的规模和影响,就有可能预测行业层面的趋势将如何影响特定市场。经济基础分析的目的不仅是了解增长或下降对市场的直接影响,而且要了解市场中支持产业的溢出。这些工具对于进行全面的市场分析是必不可少的,能够产生现实的形式发票现金流量表。

经济基础模型

建立经济基础分析的第一步是确定哪些产业构成区域经济基础,哪些产业是非基础产业或支持性产业。为此,我们可以使用位置商(Location Quotient, LQ)。的区位商是一种量化一个行业在一个地区内的集中度与整个国家相比的方法。

区位商=区域产业集中度/全国产业集中度

位置商是什么意思?区位商大于某一区位商的产业被认为是一个地区的基础产业。区位商小于1的产业被认为是支持性产业。

下一步是估计经济基础产业的就业变化如何影响支撑产业以及整体区域经济前景。

经济基础分析认为,总就业(T)是基础就业(B)和支持就业(S)的函数。

总就业=基础就业+支持就业

T = b + s

支持性就业与基础就业的比例为一个常数(c)。

S = c x T

从基础产业的角度重写这个等式,

T = k x B

其中k为就业乘数,定义为:

K = 1 / (1-c)

也就是说,就业乘数是指在一定时期内,新增的就业岗位总数与基础产业的就业岗位数量之比。如果将这一比率乘以地区经济增加的基础工作岗位总数,就会得到该地区新增工作岗位总数。因此,如果一家公司宣布它预计将为一个地区带来500个新工作岗位,经济基础分析就会估计随着新的支持性工作岗位的增加而带来的新工作岗位总数。这一分析对预测未来对房地产和政府服务的需求很重要。

哪里可以找到经济基础分析的数据

建立经济基础分析所需的数据很容易通过各种联邦和州政府办公室在网上获得。特别值得一提的是,美国劳工统计局(U.S. Bureau of Labor Statistics)报告了各主要行业的年度平均就业情况。覆盖就业数据系列还将这些信息按州、县和主要大都会MSA子类别细分。虽然可以提供到人口普查区和较小地区的数据,但一般提供和取得这些数据的机会可能有限。实际上,经济基础分析的主题市场区域是可获得数据的最小区域。然而,你所分析的地区作为当地经济应该代表一个特定房地产的合理市场区域,因为潜在的租户将从该地区的市场中被吸引。因此,本地区域可能是一个更大的大都会区、县或整个州。

经济基础分析实例

下载覆盖就业数据从美国劳工统计局为整个美国和县或大都市地区的选择。本例使用佛罗里达州Orlando-Kissimmee MSA。本例使用各行业的年平均就业数据。选择最近的有数据可用的年份。这是2016年收集的原始数据的一个例子。

经济基础分析实例

接下来,您需要计算该地区主要行业的区位商。这个数字显示了佛罗里达州奥兰多-基西米私人(非政府)就业的主要行业。区位商大于1表示基础产业或经济活动净出口国。因此,奥兰多-基西米MSA的基础产业是建筑、金融活动、专业和商业服务、休闲和酒店。这个地区的区位商几乎等于2,这并不奇怪,因为该地区是著名的热门旅游目的地。

行业 区位商
制造业

0.664674599

自然资源和采矿

0.330605357

建设

1.213038593

制造业

0.41740123

服务提供

1.143132811

贸易,运输和公用事业

0.99493952

信息

0.983670576

金融活动

1.092321103

专业及商业服务

1.153196509

教育和保健服务

0.819187622

休闲和好客

1.952753058

其他服务

0.993404995

不保密的

0.13973717

最后一步是计算地区就业乘数。本例利用2015年至2016年之间的就业变化来估计就业乘数。在实践中,最好是利用多年的就业变化来获得一个平均的就业乘数。

行业

年平均就业率

改变就业2015 - 2016

总,所有行业

1042526年

43773年

制造业

113104年

7874年

自然资源和采矿

5052年

-324年

建设

66175年

6884年

制造业

41878年

1314年

服务提供

929422年

35899年

贸易,运输和公用事业

219205年

7049年

信息

22448年

-292年

金融活动

70887年

1340年

专业及商业服务

188416年

10818年

教育和保健服务

144734年

5111年

休闲和好客

247860年

9333年

其他服务

35563年

2808年

不保密的

310

-266年

就业乘数是指市场新增就业人数除以基础产业新增就业人数的比率。2015年至2016年,奥兰多-基西米都市区的私营部门就业人数增加了43773人。在此期间,基础产业创造了28375个工作岗位。因此,就业乘数为43,73/28,375,约为1.5。经济基础分析有助于预测基础产业增长或下降对区域整体经济的影响。例如,如果一个基础产业为奥兰多-基西米地区带来100个新工作岗位,那么总体影响将是新增约150个工作岗位。同样,经济活动的下降会导致100个基础工业岗位的损失,这将在奥兰多-基西米地区造成大约150个岗位的损失。

经济基础分析计算

填写下面的快速表格,我们将通过电子邮件向您发送本文中使用的完整的经济基础分析示例。
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结论

经济基础模型侧重于区域经济增长的需求方面,往往导致对城市发展的短期看法。过于关注眼前的增长潜力,可能会导致该地区需要更多时间和投资才能发展的行业缺乏发展。此外,经济基础分析并没有把市场上产生的就业的质量考虑在内。例如,低技能或最低工资工作的整体经济影响与高技能和高薪工作的经济影响显著不同。尽管如此,经济基础分析在房地产市场分析中仍然是一个有用的组成部分,因为它有助于确定未来对房地产的需求,以满足增长的基础行业和支持行业的需求。这可能包括规划开发足够的办公或仓库空间,以及零售和住宅房地产。经济基础分析也有助于预测人口增长、租金增长率和空置率。

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