你知道这些重要的分区术语吗?

分区的概念相当简单。管理机构制定法律在其管辖范围内创建地区,并制定规章来管理这些地区内的用途和结构。设立这些地区和法规的目的是为了服务于司法管辖区的一般福利,根据该机构的规划政策促进增长和发展。为此,委员会须规管每个地区的准许用途类别、发展项目的设计或布局,以及构筑物的设计。

虽然这个概念很简单,但在分区世界中使用的术语有很多。因为能够核实现有的或拟议中的房产用途是否被允许(或者如果不允许,如何被允许)是任何商业房地产交易的核心,房地产专业人士必须精通分区规划的语言。万博manbex手机登录

因此,本文(按字母顺序)列出了许多最常见的分区术语、它们的含义以及它们的使用方式。

一个

配件使用。附属用途是指物业内除主要用途外,惯常的、适当的、从属的、附带的和服务于主要用途的土地用途。管理机构通常在其分区条例中包括它认为符合这些标准的特定配件用途,但作为一个例子,典型的住宅配件用途包括车库、甲板、游泳池和存储棚。

审美的监管。美学分区规定通过只允许符合或补充该地区现有用途和结构的使用、设计和结构来保持区域内的美学特征。美学规则的例子包括停车、后退、结构的颜色和建筑、景观美化类型、屋顶和建筑材料的限制。

农业地区。这些地区仅限于农业用途,如种植农作物、放牧牲畜和饲养家禽。这些地区的许可用途和规定取决于地块的大小,例如,A2区可以是至少2英亩的地块,A3区可以是至少3英亩的地块。这些地区典型的有条件用途包括农业相关产品的零售和农业相关车辆的储存。万博app手机版官网

摊销。当一个建筑或使用由于分区规定的改变而变得不符合规定时,该物业将被给予一段时间来遵守新的规定。这段时间称为摊销期。在摊销期内不符合规定的,禁止使用。

辅助用途。这种用途是允许的土地的次要和补充的主要用途,但不是附属用途。辅助用途的一个例子是位于办公园区的办公用品商店,它只服务于区内的主要办公用途。

B

大部分法规。这些规定控制结构的大小和布局,包括关于开放空间、地段线、最大建筑高度和最大容积率的规定。

缓冲区。当两个相邻的地区有不兼容的许可用途时,为了减少使用之间的冲突,管理机构可能需要一个缓冲区。这类区域通常包括公园、草地、树木或护堤。当多户住宅小区的发展计划与单户住宅小区相邻时,通常使用这种区域。

C

商业用途。这些用途只允许在商业区使用,通常包括批发、零售或以营利为目的的服务商业用途,包括办公用途。

综合/总体规划。这些计划是一项长远规划工具,为司法管辖区的未来发展制订政策,以符合司法管辖区的目标,例如维持有序增长和保障公众福利。综合规划通常包括当地的区域规划、管理机构的土地使用相关决议、地图和政策声明。

有条件使用。这些用途是允许在一个地区内的永久性基础上,只要理事机构的条件是符合的。这些使用需要条件,因为如果没有这些条件,它们可能会对地块或边界属性产生负面影响。有条件使用的许可证由管理机构酌情发放。

合同分区。当物业业主和管理机构达成协议,物业将被重新规划,业主将接受管理机构的使用和设计限制时,就会发生合同分区。

累积的分区。在这个分区方案下,为特定用途划分的财产可以用于该用途,也可以用于不那么密集的用途。例如,一个被划分为多家庭使用的区域也将允许在地块内的单家庭使用。

D

密度。密度是每英亩允许开发的数量,通常通过每英亩住宅单元数量(住宅)或容积率(商业)来计算。

歧视/排除分区。这种类型的分区指的是一个社区使用分区规定来排除某些群体的人。尽管以种族或民族为由明确排斥他人是非法的,但与发展密度有关的规定仍可能产生排斥效应。例如,社区将限制允许的住房数量,减少住房供应,从而降低新买家的机会。此外,减少住房供应增加了市场价格,具有将低收入家庭排除在外的效果。同样,限制或禁止低收入层多户住宅的地区划分规定,也会直接导致低收入层无法居住。

Down-Zoning。当一个地块被重新划分为只允许低集约使用的类别时,就发生了分区下降。社区将通过降低分区来限制不太理想的集约使用。例如,一个社区可能会将一个多户地区重新划分为单户地区。

E

勒索。新的发展往往会增加对改进或新的公共基础设施和设施的使用和需求,例如供水和污水管道、道路改善和公园。收费是社区如何迫使开发人员为此类基础设施的成本做出贡献。它们可以采取的形式是,要求开发商支付开发所需的部分基础设施改善费用、影响费或捐赠开发商的部分土地。

F

浮动区。这些是分区条例允许的地区,但不在分区地图上。它们通常用于未来预期的独特用途(如大型娱乐中心、密集工业用途),但在社区内没有确定具体位置。当在特定地块上申请这种用途时,只要符合分区条例规定的规定,就可以建立一个浮动区域,并位于分区地图上。

G

豁免条款。“溯及既往”一词是对法律上事先不符合约定的使用的误称。当一个现有的使用在它开始的时候是符合分区法规的,但是法规的改变导致使用变得不符合时,就会发生“祖父”情况。如果业主出售房产,买方将有权继续不符合条件的使用,从而导致人们将该使用标记为“祖父使用”。但是,由于这种情况只是转让一种合法的不符合规定的使用,与这种使用有关的法律产生了某些限制,例如,这种使用不能无限期地继续下去,因为它将受到摊销期的限制,而且这种使用不能扩大。

工业用途。这些用途包括非住宅、非农业和非商业用途,如采矿、铣削和制造业。分区法令通常包括许多种类的工业用途,每种用途的规定根据使用的强度和影响而有所不同。轻工业用途的常见例子是仓库、制造和配送,它们的运作不会对周围用途造成负面影响。重工业用途有可能造成公害(如噪音、环境影响),因此选址和管制更严格。重工业用途的例子包括采石场、垃圾填埋场和沥青或混凝土搅拌站。

主计划。总体规划是指一个社区发展的总体规划。它们必须与综合/总体规划及其他地方规划(例如地区规划)所述的目标和政策相一致。总体规划一般包括拟议土地用途的位置、用途类型的描述、用途强度、建筑和结构限制,但也可能包括所需停车、休憩用地和布局的描述。

混合使用的名称。这种设计允许在一个区域内整合多种类型的用途。例如,一个包括多户住宅、零售和办公用途的开发项目。

禁令。当一个管理机构考虑修订其分区条例或规划文件时,它可能决定颁布一个临时禁令,即“暂停”,对正在考虑的用途的分区申请。虽然人们普遍认为,一个机构有权使用暂停令,以便有时间作出合理的规划决定,因为寻求开发其财产的土地所有人将被推迟(或在最终的改变禁止他们打算使用的情况下,阻止他们进行开发),但暂停令必须是合理的。在确定合理性时,法院考虑了暂停是否促进了合法的政府利益,是否出于善意,是否剥夺了土地所有人所有的合理使用太长时间。

N

新城市主义。新城市主义是一种规划和设计理念,主要基于两个目标:社区应该有社区意识和环境友好。为了实现这些目标,新的城市学家游说社区,并与社区合作,制定或修改规划和分区法,以允许社区具有多种用途,要求社区的设计要为行人和汽车交通服务,并要求具有环保意识的建筑设计和施工。

反对者们。“邻避”是Not In My Backyard的首字母缩写,指的是反对在自家住宅附近修建新土地的团体。邻避措施针对的是他们认为与住宅用途不相容的每一种用途,包括商业零售或办公用途,工业或更密集的住宅用途。反对在居民区附近使用此类设施的理由包括,它们将增加汽车和卡车交通、噪音和犯罪,并降低财产价值。这种反对派的力量主要是政治性的,他们呼吁民选官员拒绝批准这个遭到反对的项目。

不良品使用。不符合规范的使用是指任何不符合适用分区法规的使用、结构或建筑。如果使用原本是符合规定的,但法规的变更使其不符合规定,则该使用成为合法的事先不符合规定的使用(LPNCU)。顾名思义,LPNCUs是合法的,并且可能继续存在,但它们面临某些限制。常见的限制是(1)必须在一定时间内(摊销期)使使用符合规定,(2)不能扩大使用,(3)如果改变LPNCU,它不能回到以前的使用,(4)财产损坏超过一定程度,它不能修复。

O

开放空间。在分区条例中,开放空间被用作公共或私人用途,供人们享用,例如公园或简单的绿地。开放空间的需求通常以包裹大小的一定百分比来计算。

P

计划单位发展。PUD是一个混合用途的开发项目(通常是住宅、零售和办公),具有一个连贯的设计方案。为鼓励该等发展的可行性,当局可放弃或修订有关个别用途的分区规例,以使发展的设计更具灵活性。

主要使用。主要用途是指土地的主要或主要用途,如居住在家里、经营企业或制造产品。

R

监管。不动产领域的征用是指为了公共用途或利益而行使征用权以取得私有财产所有权的行为。征用是合法的,但是政府必须为征用的土地付款。当管理机构制定法规,有效地剥夺了土地所有人对其财产的所有经济上合理的使用或价值时,就发生了管制征用。虽然政府实际上并没有取得财产的所有权,因为条例已经使财产基本上没有价值,它被视为取得,因此需要对土地所有人进行补偿。

住宅区。这些地区允许住宅用途,通常会因地段大小和区内住宅拟用于居住的家庭数量而有所不同(例如,独户、两户等)。多户公寓的住宅区通常会考虑一个特定空间内的单元数量(例如,每英亩不超过50个单元)。

重新规划。重新分区只是对一块土地的分区区域进行更改,从而改变该地块内的许可用途和相关规定。

年代

挫折。后退指的是建筑和地产线之间的距离,根据分区的不同而不同。

精明增长。与新城市主义类似,智能增长是一种城市发展和规划概念,强调混合使用社区、步行性和环保的开发和设计。

分区。局部分区是不合法的,当一个单独的土地为了土地所有者的唯一利益而被划分成不同于周围的用途时就会发生。虽然财产可以合法地与周围用途划分不同,但在这些情况下,这些用途通常是允许的,因为它们服务于公共利益或对周围财产有用的目的。例如,合理的规划政策将允许学校位于居民区的中心。而在同一街区开设成人娱乐商店则不然。

标准州分区授权法案。联邦政府于1921年制定了SZEA法案,它是一个标准法案,各州可以根据它模仿自己的分区授权法案。SZEA规定,立法机构可以将其管辖权划分为不同的地区,制定分区法规的目的声明,并创建建立这些法规的程序。

T

临时使用。临时使用是指在规定的一段时间内允许使用的财产,只要该使用符合规定的使用条件。

V

方差。变更是对分区要求的任意、有限的放弃或修改。它适用于严格执行要求会给土地所有人造成实际困难或不必要困难的情况。通常情况下,困难或困难一定是由于包裹不寻常的物理特征。

既得权利。既得权原则允许土地所有人根据先前的分区规定进行建筑,当无辜方依靠建筑许可的签发或可能的签发而发生了重大的立场或支出变化时。然而,在没有颁发许可证的地方,所有者只有一个预期,即它可以在现有的分区下开发他们的土地,那么分区的改变禁止他们的预期开发并不能创造一个既得权。简而言之,没有人能保证分区分类或法规会保持不变。

Z

分区条例。根据管理机构的综合规划制定的分区条例包括显示分区区域的地图和规定每种类型区域内的用途和结构的文本。

现在你已经准备好解决下一个分区问题了。一如既往,本文仅供参考,并非提供法律建议。所以,如果你有任何特别的问题,你应该咨询有执照的律师。如果我们错过了一个学期,请在下面的评论中告诉我们!

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