房地产现金流贴现分析

现金流折现分析在房地产领域应用广泛,但常被误解。在这篇文章中,我们将讨论现金流贴现分析房地产并澄清一些常见的误解。按照下面的操作,您可能还会发现这一点折现现金流分析电子表格模板有帮助的。

贴现现金流房地产模型

首先,让我们深入了解基本的房地产现金流模型,以便理解折现现金流分析是如何构建的。为了了解任何房地产投资,必须回答四个基本问题:

  1. 投资的成本是多少?
  2. 什么时候美元被用于投资?
  3. 投资能赚多少钱?
  4. 投资什么时候能赚到钱?

在房地产金融中,这四个基本问题的答案可以归结为一个简单的图表:

discounted_cash_flow_model

持有期

持有期在图表的左手边以年为单位显示。通常假设现金流的时间发生在年底(EOY)。商业地万博manbex手机登录产的持有期一般为5-15年,用于财务分析。

初始投资

初始投资通常以时间段0(0)表示,包括购买资产所需的所有购置成本,减去抵押贷款收益。换句话说,这是你购买房产所需的全部现金支出。

年度现金流

每年的税前现金流的房地产投资物业通常是逐行分割房地产估价单.税前现金流是总收入减去费用和偿债的净结果。如果现金流是负的,这意味着资金流入了投资,如果现金流是正的,这意味着资金从投资中流出。

销售收入

出售收益代表从处置投资物业获得的净现金流。这个现金流项目出现在房地产现金流模型持有期的最后一个时期。

什么是现金流折现分析?

讲完房地产现金流模型的组成部分后,我们来研究贴现现金流,简称DCF。现金流折现分析是一种在金融和房地产中用于将未来现金流折现回当前的技术。该程序用于房地产估价由三个步骤组成:

  1. 预测预期的未来现金流
  2. 建立所需的总回报
  3. 按要求的收益率将现金流折现到当前

预测预期的未来现金流包括创建现金流预测,也被称为房地产预估。这就把上面讨论的所有要素都落实到位,并允许我们回答房地产现金流模型的4个基本问题(投资需要多少美元?)他们什么时候进去?投资能赚多少钱?什么时候出版?)

为一个项目确定所需的总回报(也称为贴现率)将具体到每个投资者。对于个人投资者来说,这通常是他们期望的回报率。在企业投资者的情况下,所需的回报通常是资本的加权平均成本(WACC)。确定贴现率还包括考虑与其他投资机会相比项目的感知风险。

一旦对现金流进行了预测,并确定了贴现率,就可以使用房地产项目的现金流折现分析来确定内部收益率和净现值。下面我们将讨论这些衡量投资业绩的措施,包括现金流贴现分析的数学。为了更直观地了解内部收益率和净现值,请查看IRR和NPV背后的直觉

净现值(NPV)

净现值(NPV)是一种投资指标,它告诉投资者在给定的初始投资上,投资是否达到了目标收益率。NPV还量化了在其他一切保持不变的情况下,实现目标收益率所需的初始投资调整。形式上,净现值只是现金流(C),每期(n),在持有期间(N),以投资者要求的收益率(r):

npv_formula

内部收益率(IRR)

一项投资的内部收益率(IRR)是每一美元在投资的每一时期所获得的百分比。IRR也是人们用来表示利息的另一个术语。最终,IRR为投资者提供了一种根据收益率来比较另类投资的方法。从数学上讲,IRR可以通过将上述NPV方程设为零(0)并求解收益率(r)来得到。

如何使用IRR和NPV

本质上,IRR告诉你项目的总回报,给定预期的现金流。另一方面,NPV告诉你为了达到预期的回报率,你的初始投资需要增加或减少多少。你如何在现实世界中使用这些衡量投资表现的指标?

假设你有100万美元要投资,你已经确定了5处可以投资的潜在商业地产。完成这些房地产项目的现金流贴现分析将使您能够决定购买哪一项资产。比较每个项目的内部回报率会告诉你哪种资产会提供最高的回报。或者,给定你想要的回报率,净现值会告诉你哪种资产提供了最高的现金流。

忽视后果自负

还需要注意的是,许多分析师忽略了现金流折现指标,而是使用简单的投资业绩指标,如现金回报或总租金乘数。虽然这些简单的比率在评估一项投资时很有用,但它们也忽略了持有期内现金流的多时期变化,可能会导致截然不同的结果。

现金流折现分析考虑了持有期间的所有现金流,是商业地产从业者不可忽视的工具。万博manbex手机登录

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