发展扩散是如何运作的

开发价差是房地产开发商广泛使用的一种包络线计算方法。在完成更深入的分析之前,这是一个快速和简单的方法来评估房地产开发项目的财务可行性。在本文中,我们将进一步研究开发扩展,并通过一个示例演示如何在实践中使用它。

什么是发展扩散?

首先,什么是发展蔓延?发展传播定义为流入上限率和流出上限率之间的差值。

在盖率是该物业预计稳定的净营业收入除以初始项目成本。

例如,假设一个项目在建设和租赁后,稳定净营业收入为$100,000,项目总成本为$1,000,000。这意味着进去盖率将是100000 /1,000,000,或10%。我们通常还会看到,投入上限率被称为成本收益率、开发收益率、成本回报率、成本上限率或“建造至”率。

走出去盖率物业的预期稳定净营业收入是否除以竣工时的市值

例如,假设我们的项目稳定后的净营业收入还是10万美元,项目稳定后的预期市场价值是120万美元。在这种情况下,外出的上限率将是10万/ 120万,或8.33%。通常还会看到退出上限利率被称为退出上限利率、终端上限利率、市场上限利率或“卖出”利率。这一退出上限可以通过研究计算出来现行利率上限适用于同一子市场的相似物业。

发展传播就是流入上限和流出上限之间的差值。在上述例子中,发展价差将为10% - 8.33%或1.67%

开发价差是一种比较开发新项目和购买类似但已经存在且稳定的房产时收益的快速方法。开发差价告诉你,如果你选择创建一个新项目,并承担开发的所有额外风险,你将获得多少回报。通常情况下,房地产开发商的开发价差目标是150-250个基点。

实际开发推广实例

让我们看一个如何在实践中使用开发扩散的例子。假设我们正在评估一个潜在的办公楼开发项目。我们的估计开发预算显示项目总成本为250万美元。

一旦项目建成并出租,我们将规划一个稳定的营业净收入250000美元。因此,我们的初始成本是250万美元而我们的预期稳定净营业收入是25万美元。这意味着我们的上限是25万/ 250万,或者说10%。

来估计我们的离职上限研究最近卖掉,类似的物业在本地市场。基于我们自己的内部市场数据经过与当地贷款人、投资者、估价师和经纪人的讨论,我们相信我们已经完成并稳定的项目的市值率是8%。

所以,我们的入职上限是10%而出职上限是8%。如果我们从流入上限税率中减去流出上限税率那么我们将得到2%的发展息差。

在实践中,你可能也会听到这种情况被称为“建设到一个10上限”和“销售到一个8上限”。房地产开发商经常会用这种“建到”和“卖到”的语言来描述开发传播。

发展息差与利润率

入顶率和出顶率也可以用来计算信封背面的利润率。当与开发差价相结合时,利润率可以提供有关项目财务可行性的一些额外背景。让我们看看如何快速计算利润率,使用开发差价的相同数字。

要计算利润率,你可以简单地用流入上限率除以流出上限率,然后减去1。这就相当于市场价值除以总成本再减去1。公式如下:

发展传播

因此,在上面的例子中,这将是(0.10 / 0.08)- 1,或25%。这与我们的稳定市场价值3,125,000美元(250,000美元NOI除以8%的市值),除以我们的总开发成本2,500,000美元,再减去1是一样的。当我们这样做时,我们得到(3,125,000/2,500,000)- 1,或25%。这意味着我们的利润总额为2,500,000美元(我们的项目成本)x 25%(我们的利润率),即625,000美元。

在上面的例子中,使用这些信封背面的计算,我们能够很快地看到我们项目的开发价差是2%,这意味着我们将获得比市值高出2%的额外收益。这也意味着25%的利润率,根据我们的项目成本估算,这将是625,000美元。

当然,这些都是简单的计算,没有考虑时间期限、销售费用、交易成本、杠杆、意外成本变化或延迟等因素。尽管如此,这些是快速而简单的“信封背面”计算,允许您以最小的努力筛选潜在的项目。

开发价差与现金流折现分析

如果使用简单的开发价差和利润率等指标来衡量一个项目没有意义,那么使用更详细的指标也不太可能有意义现金流折现分析.然而,如果基于开发差价和利润率,一个项目在财务上看起来确实可行,那么精炼开发预算和创建更详细的形式通常是下一步。一个详细的月度或年度形式表就可以用来计算内部收益率净现值修改的内部收益率股本多个,以及其他财务指标。

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结论

本文讨论了房地产业的发展扩散问题。我们将发展价差定义为流入上限率和流出上限率之间的差异。这个差额是承担一个开发项目及其所有相关风险所获得的额外回报。然后,我们展示了如何使用相同的流入和流出上限率来计算开发项目的利润率。当与开发差价相结合时,利润率为房地产开发项目的财务可行性提供了额外的背景。

最后,我们将这些信封背面的计算与更复杂的形式和折现现金流分析进行了对比。虽然在项目通过初始筛选后,更详细的形式和贴现现金流分析是一个重要的步骤,但如果使用开发收益率和利润率计算不合理,那么使用贴现现金流分析就不太可能有意义。

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