关于上限税率你应该知道的

资本化率是商业地产行业的一个基本概念。万博manbex手机登录然而,它经常被误解,有时被错误地使用。这篇文章将深入探讨上限税率的概念,并澄清一些常见的误解。

盖率定义

什么是最高税率?资本化率,通常被称为上限率,是净营业收入(NOI)与房地产资产价值的比率。例如,如果一处房产最近卖了100万美元,而NOI是10万美元,那么最高税率将是10万美元/ 100万美元,即10%。

盖率

盖率的例子

让我们来看看上限税率是如何被普遍使用的。假设我们正在研究a的最近销售情况A类拥有稳定的净营业收入(NOI) $1,000,000,销售价格$17,000,000。在商业地产行业万博manbex手机登录,人们普遍认为该物业的销售上限为5.8%。

上限利率背后的直觉

上限税率实际上告诉你什么?直观地考虑上限利率的一种方式是,它代表了投资者在全现金购买时获得的回报率百分比。在上面的例子中,假设房地产估价单准确地说,1700万美元的全现金投资将产生5.8%的年投资回报率。另一种考虑上限利率的方式是它只是市盈率的反比。考虑以下图表:

cap_rate_multiple

如上所示,上限利率与市盈率呈负相关。换句话说,上限利率越高,估值倍数越低。

什么是好的上限税率?

什么是好的上限?简短的回答是,这取决于你如何使用上限利率。例如,如果你正在出售一处房产,那么一个较低的上限是好的,因为这意味着你的房产的价值将会更高。另一方面,如果你正在购买房产,那么更高的上限是好的,因为这意味着你的初始投资将会更低。

你也可以利用可比房产的近期销售情况来寻找一个基于市场的上限利率。在这种情况下,一个好的上限率是一个来自于相同地点的相似属性。例如,假设您想要根据市场衍生的上限费率计算出一栋办公楼的价值。在这种情况下,一个好的上限费率是一个来自于最近的写字楼销售在同一市场。一个糟糕的上限利率将来自于不同市场中不同类型的房地产。

什么时候,什么时候不使用上限利率

上限利率是一个非常常见和有用的比率,在商业房地产行业,它可以帮助在几个场景。万博manbex手机登录例如,它可以而且经常被用来快速评估收购的房产与其他潜在投资房产的比例。在类似地段的类似物业,以5%的最高利率收购,而以10%的最高利率收购,应该会立即告诉你,其中一处物业的风险溢价高于另一处。

限制利率的另一种有用方式是当它们形成趋势时。如果你观察某一特定子市场过去几年的上限利率趋势,那么这种趋势可以给你一个市场走向的指示。例如,如果上限利率被压缩,这意味着价值被抬高,市场正在升温。明年的价值可能会流向哪里?查看历史上限利率数据可以让你迅速洞察估值的方向。

虽然上限税率对于快速计算信封是有用的,但重要的是要注意什么时候不应该使用上限税率。当恰当地应用于稳定的净营业收入(NOI)预测时,简单的上限率可以产生一个估值,大约等于使用更复杂的现金流贴现(DCF)分析产生的估值。但是,如果物业的净营业收入流是复杂的和不规则的,现金流有很大的变化,只有一个完整现金流折现分析将产生一个可信和可靠的估值。

最高税率的组成部分

上限税率的组成部分是什么?如何确定这些组成部分?一种考虑上限利率的方法是它是无风险收益率加上风险溢价的函数。在金融学中,无风险收益率是指不存在财务损失风险的投资的理论回报率。当然,在实践中,所有的投资都有哪怕是很小的风险。然而,由于美国债券被认为是非常安全的,美国国债的利率通常被用作无风险利率。我们如何使用这个概念来确定上限税率?

假设你有1,000万美元可以投资,10年期国债的年收益率为3%。这意味着你可以把1000万美元全部投资到国债上,这被认为是一项非常安全的投资,然后在海滩上消磨时光,收集支票。如果你有机会出售国债,转而投资于有多个租户的甲级写字楼,你会怎么做?相对于安全的国债投资,评估这种潜在投资资产的一个快速方法是将上限利率与国债收益率进行比较。

假设投资性房产的收购上限为5%。这意味着相对于无风险利率的风险溢价是2%。这2%的风险溢价反映了你在无风险国债之上承担的所有额外风险,其中考虑了以下因素:

  • 房产的年代。
  • 租户的信誉。
  • 租户的多样性。
  • 承租人租约的长度。
  • 市场对这一特定资产类别的更广泛的供求基本面。
  • 潜在的经济基本面该地区包括人口增长、就业增长、库存量和可比市场空间。

当你把所有这些项目分开,很容易看到它们与无风险率和总体上限率的关系。重要的是要注意,上限利率的每个风险因素的实际百分比和最终上限利率本身是主观的,取决于您自己的业务判断和经验。

兑现你的国债,以5%的收购上限投资一栋办公楼,这是一个好决定吗?当然,这取决于你规避风险的程度。你投资的额外2%的收益率可能值得也可能不值得为房产带来的额外风险。也许你能够获得有利的融资条件,使用这个杠杆你可以把你的回报率从5%提高到8%。如果你是一个更激进的投资者,这可能会吸引你。另一方面,你可能想要国债提供的安全性和安全性,3%的收益率足以补偿这种下行保护。

波段投资法

上述无风险利率方法并不是考虑上限利率的唯一方法。另一种计算上限利率的流行方法是使用投资区间法。这种方法考虑了交易中贷款人和股权投资者的回报。投资区间公式简单地说就是债务回报率和所需股本回报率的加权平均值。例如,假设我们可以获得一笔贷款,贷款价值比(LTV)为80%,按6%的利率摊销20年。这导致了抵押贷款常数0.0859。进一步,假设要求的股本回报率为15%。这将导致加权平均上限率计算9.87%(80%*8.59% + 20%*15%)。

戈登模型

另一种计算上限税率的方法值得一提的是戈登模型。如果你期望NOI每年以某个恒定的速度增长,那么戈登模型可以将这种不断增长的现金流转化为一个简单的上限利率近似值。戈登模型是一个传统的金融概念,用于对股息增长的股票进行估值:

gordon_model_cap_rate

在给定现金流(CF)、贴现率(k)和恒定的增长率(g)的情况下,这个公式求解Value。从上限利率的定义可知,Value = NOI/ cap。这意味着上限率可以分为两个部分,k-g。也就是说,上限利率就是贴现率减去增长率。

我们怎么利用它呢?假设我们正在看一栋NOI为10万美元的建筑,在我们的分析中,我们预计NOI将以每年1%的速度增长。我们如何确定适当的上限率来使用?使用戈登模型,我们可以简单地用贴现率减去年增长率。如果我们的贴现率(通常是投资者要求的回报率)是10%,那么在这个例子中使用的合适的上限利率将是9%,从而得到1,111,111美元的估值。

在评估现金流不断增长的房产时,戈登模型是一个很有用的概念。然而,它不是一个万能的解决方案,并且有几个内置的限制。例如,如果增长率等于贴现率怎么办?这将产生一个无穷大的值,这当然是毫无意义的。或者,当增长率超过贴现率,那么戈登模型产生负估值,这也是一个荒谬的结果。

这些内置的限制不会使Gordon模型变得无用,但您确实需要注意它们。总是确保你理解你在分析中所做的假设,以及它们是否合理。

上限费率小抄

填写下面的快速表格,我们将通过电子邮件向您发送我们的免费上限率Excel小抄表,其中包含本文提供的有用计算。
  • 该字段用于验证目的,应该保持不变。

多重估值

万博manbex手机登录商业房地产估值是一个多层次的过程,通常从比现金流贴现分析更简单的工具开始。上限速率是您的工具箱中应该包含的简单工具之一。上限利率可以迅速传达有关房产的很多信息,但也可能会遗漏估值中的许多重要因素,最明显的是不正常现金流的影响。

解决方案是创建一个多期现金流预测,将这些现金流的变化考虑在内,并最终运行一个折现现金流分析,以得到一个更准确的估值。如果你需要建立现金流预测和运行现金流折现分析的帮助,可以考虑提供我们的万博manbex手机登录商业地产分析软件一试。

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